日本投资房产骗局

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本文是中国招生考试网（www.chinazhaokao.com）成考报名频道为大家整理的《日本投资房产骗局》，供大家学习参考。

关于在日本投资房地产的一些认识和理解与分析
日本投资房产骗局 第一篇

关于在日本投资房地产的一些认识

和理解与分析

课程：房地产金融

金融2010610071 永吉 由佳

金融2010610120 阮雄强

金融2010610xxx 范辉煌

日本国是位于亚洲大陆东岸外的太平洋岛国。西、北隔东海、黄海、日本海、鄂霍次克海与中国、朝鲜、韩国、俄罗斯相望，东濒太平洋。领土由北海道、本州、四国、九州四个大岛和3900多个小岛组成，为单一民族国家，实行君主立宪政体，被称为“日出之国”。日本自20世纪60年代末期起一直是世界公认的第二号资本主义经济强国，科学研发能力居世界第三，同时也是当今世界第四大出口国与第四大进口国。日本属于发达国家，国民拥有很高的生活质量，人均国民生产总值超过四万美元稳居世界前列，是全球最富裕、经济最发达和生活水平最高的国家之一。

从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1989年三菱地产花2000亿日圆（当年币值）购入纽约洛克菲勒中心14栋摩天楼。成为泡沫经济时代日本进军海外地产的经典之作.

著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。日本泡沫经济发生后，市场上涌现了很多闲置房产，以及公司或个人倒闭或破产后不得已出售的房产。这也是日本相关产业希望外国人，尤其是在日本的外国人购买日本房产的主要原因。同时，在生活和工作上不断自立的华人有了一定经济实力，纷纷开始在日本购房。但他们在购置房产时仍然面临一些制度上的障碍，比如苛刻的贷款条件和繁复的手续等。

近几年，日本修改了相关法律政策，外国人在日本购房不再有任何限制，事先申请已变为事后报批也可以。不仅在日本公司就职的外国员工可以贷款买房，合同员工和普通打工者买房的也不在少数。只要有在留签证，有正常的纳税记录的人，都可以申请银行贷款。许多年收入在三四百万日元(约合二三十万元人民币)的华侨华人都成功贷款买房，成了在日固定资产持有人。

近年来，随着日本房地产市场的重新启动、各种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手续不断宽松。专为外国人提供服务的房产中介应运而生，在日华侨华人的购房热潮也越发高涨。

春节后，上海赴美国、欧洲投资房产的宣讲会和广告明显增多。相比之下，去日本投资还是暗流涌动、知者寥寥，但投资者要严肃和现实得多。现在去欧美投资次贷重灾区的“房产”，完全是一个噱头。“海外投资的三大风险，一是签证，二是资金安全，三是税收风险，现在那边一样也解决不了。”

去日本虽然也面临签证的繁琐问题，但投资较为切实可行，尤其是赴日便利

的交通条件对长三角投资人士最有吸引力，从上海飞往日本多个大型城市只要1-1.5个小时，“和飞北京差不多，仅凭这一点，便不是去澳大利亚或美国投资房产能比的。”

现在时积极募资准备到日本看看投资的好机遇。“与去欧美的„房产主题‟旅游相比，打算去日本投资房产的客户，无论是入股身处困境的日本房产公司这类大项目，还是购买一套公寓的小项目，都非常严肃，这是要拿真金白银出来的。就拿现在说吧，很多日本企业年度决算放在3月末，如果房市进一步走低，5、6月份会有更多打包出售的优质资产被抛出，大家很看重这个时间点。”

风暴中不忍退出的欧美企业也蠢蠢欲动。日本贸易振兴机构的田中一诚说，今年1-3月，美国华平投资集团开始在日本长野县的滑雪场周围投资，法国度假连锁集团club med也购买了土地，计划开发度假设施。

而根据普华永道的报告，2009年房地产投资家眼中最有投资价值的亚洲城市中，东京已从去年的第3位上升到第1位，上海则从去年的第1位降到了第5位。 如果要在东京买房，投资回报率如何呢？

港区新房的回报率在3%；台东区、江东区、品川区等为5%，面积越小回报率越高。总价越低，房龄较长的可以到6%—12%。而在北京，无论是二手房还是新房，投资回报率基本在2%左右。

日本租赁市场成熟，人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90%以上，很适合租赁收益。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，收益较为稳定。另外，日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督，以保证投资人的合法利益。”日本房子虽然很小，但非常精巧和人性化，住起来挺舒适的，质量非常好。”

在日本买房非常可靠还有一个原因，就是整个买卖流程都非常透明化、法制化。“不动产公司或者私人卖房，标价和实价浮动的空间也就在5%左右，他们不会漫天要价，而且一切文书都是齐备的。不动产公司的职员给我的文字材料里甚至连公寓楼内的下水道是公用产权还是个人所有权都标注了。”日本的电梯、花园这些公摊都不算在使用面积里，“80平方米的房子可能比中国100平方米的房子都大”。

如果在日本有公司的中国商人在日本买房是很合适的，因为那样就可以贷款买房，日本贷款利率非常低，很多银行为了招揽客户，利率是0.9%。日本政府为了扭转长期通货紧缩的局面，实施零利率政策来刺激经济。

东京、大阪的非核心但交通和生活很便利的区域，房价和北京、上海的房价非常接近，有的还远低于北京、上海。“大阪能找到很多单价在人民币1万元—1.5万元/平方米的房子，但"房租房价比"远比北京、上海合理，这是购房人在日本购房投资最主要的原因。”觉得“房租房价比”合理是在日本买房的最重要原因。

眼下，不仅仅是中国人，很多其他亚洲国家的投资者也会选择去日本买房。日本房地产市场泡沫20年前破裂后，美国很多地产基金购买了大量房产。2007年东京和周边的房价曾经回暖，之后又爆发了金融危机，一些基金撤离，房价又下跌了一些，所以一些金融和房地产分析人士认为眼下是投资日本房地产的好机会.土地私有，购得土地拥有永久产权地产价格根据行情变动，租金较少受到影响，收益较为稳定日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督贷款利率很低.

日本的“外国人土地法”当中

第1条，日本人、日本法人的土地权利的享有限制的国家，属于外国人·外国法人，对于日本的土地权利的享有关于外国人和外国法人所属国家限制的内容同样的限制政令所能挂定。 另外，第4条，国防上必要的地区中，政令根据外国人和外国法人的土地权利取得禁止或条件限制，或能开和定的。

第4条有关1926年（大正15年）“外国人土地法施行令”（大正15年11月3日敕令第334号）规定，国防上重要地区的外国人的土地取得有关，陆军大臣，海军大臣许可的义务了。 敕令在伊豆七島，小笠原诸岛，对马，冲绳群岛南千岛群岛等，桦太，外国近的位置，岛屿和横须贺，舞鹤市，吴，帝国海军佐世保等镇守府所在地对象。

敕令是太平洋战争后的1945年（昭和20年），“司法省有关许可认可等战时特例等废止诺件”（昭和20年10月24日敕令第598号）而被废除了。

中国人在日本购房的限制条件是什么？

日本的房价与中国截然相反，非常低廉。不是因为地震，所以日本人都不购房。 而是因为他们经历过了房地产泡沫，房产市场非常低迷的缘故。

他们习惯租房，尽管房租非常高，他们都习惯了这种消费模式。

现在东京周边的一户建（就是国内的小别墅），全新的5千万日元（约500万人民币）左右； 二手房子的价格和楼龄有关，很多只卖到2千万日元（约200万人民币）左右。 （这里还包括土地的永久所有权，不像国内只有70年使用权）。

既然这样，岂不是比国内要便宜很多？租金又比国内要高一倍。

但是，中国人在日本购房会有什么限制，对于日本的房产市场又不熟悉，被人骗了怎么办？租金怎么收回来？购买国外的房产就会面临一系列的问题。

首先，外国人在日本购房最基本的规定是：不可以贷款购房。

只可以一次性付清。

以前面向外国人的买房贷款只针对永住定住者，但是现在，持三年签证的就职人员在不动产的帮助下首付200万日元左右也可以贷款买房。房子购买下来后可以委托给日本的不动产公司帮你管理租出，每月管理费大约是租金的10%左右，租金按照几个月一次的频率汇往中国。

日本房地产投资的优势：【日本投资房产骗局】

日本房屋全是精装修（免除装修之苦，省钱，省力，省时间）立刻可以出租。

1. 长远性

购房时，没有资产来源要求及背景调查。

每个月有房租作为不乱的现金收入。

有机会办理一年至三年投资签证，一定时期后可以办永久居民证。

日本房屋质量很好，而且仍是按照使用面积计算。

可自由重建，改装。中国的土地使用权最长为70年）

日本的房屋的所有权，包括土地价格，完全属于个人私有所有。

2. 投资风险小

中国大概在2-3%左右，日本在10%左右。铺排入住者。

日本有专业的治理公司为您治理，清扫房屋。

3. 回报率高

租赁收益上，日本房产投资比中国房产投资的房钱回报率高良多。 日本房产永久性可以代代相传，土地所有权都可以留给子孙昆裔。

日本租赁市场成熟、回报率相称不乱。

日本房屋出租时，不需要配备任何家具电器，直接出租。 （中国只有使用权，无所有权，不可重建。

在日本，即使地产价格根据行情变动，房钱并不会受影响，确保不乱的收益。）

日本的树木，温泉等，都为此土地的所有权人的财产，法律答应的范围内可自由利用。

4. 永久性

日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地,系统地监视，以保证投资人的正当利益。

中国人掀投资日本房地产热潮
日本投资房产骗局 第二篇

中国人掀投资日本房地产热潮

据日本媒体报道，日本房地产行情近年来出现了回升迹象，居住在世界各地的华人感觉到了日本房地产的真正价值，赴日本购买房地产的风潮正在兴起。尤其是来自中国的投资者赴日本购置房地产，将资金转移到房地产价格有望上涨的日本，这一趋势正在快速扩大。

据报道，美国的非营利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一，大阪排名第三。结果表示，日本在“安倍经济学”指导下推出的刺激计划有助于提升投资者对东京、大阪等城市的投资及兴趣，加上东京获得2020年奥运会举办权，日本作为有望获得高收益的投资对象逐渐开始受到投资者的关注。当地房价上涨的前景以及风险下降的观点也对这些城市有利。

另外，日元的贬值也起到了很大的推波助澜的作用，与2年前相比，现在只要当时的四分之三的钱就能购买到同样类型的日本房地产。

中国人掀投资日本房地产热潮

据浅草当地的房地产公司株式会社M的执行业务主事相本有纪介绍道：“东京繁华地区房地产市场收益颇具吸引力，年度净收入和资产价格比为5%至15%。这一趋势从2010年变得明显，今年更呈加速迹象。从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%;从回报率来说，其新房的回报率高达5%左右，而二手房则更高。”

相本有纪认为，居住在世界各地的中国人购买位于东京闹市地区的投资用不动产有三点好处。首先，投资日本房地产不仅有望升值，而且出租后的租金收入也是投资的主要目的之

一。以整栋商业楼出售的“Lipo驹形大楼”为例：该大楼地处东京著名旅游胜地浅草，距离雷门仅200多米，浅草景色尽收眼底;大楼前的江户大道已被定为2020年东京奥林匹克马拉松跑道;从大楼里能眺望到天空树和朝日啤酒本社大楼，也是夏天观赏隅田川烟火大会的绝好场所。所有房屋全部出租时的回报率高达8.67%，是一笔相当可观的租赁收入。

其次，日本土地资源有限，在经济逐步回暖之际，有限的土地资源出现了领涨的苗头。外国人投资者在日本可能意在长线投资，这股潮流今年将持续。随着中国经济快速增长，日益庞大的中国富有阶层拥有可支配财富加速积累，投资房地产交易的愿望和可能性得以增强。在日本购买土地，无论投资者持有何种国籍，均可一次性获得永久土地所有权。

第三就是“投资”、“经营”、“居住”、“签证”都不误。日本虽然不是移民国家，不像一些国家只要购买了当地的房地产就能拿到绿卡。但是，在日本购买收益型房产后可以得到长期稳定的收入。这样，投资者只要在日本开设投资公司，就能获取长期投资经营签证。日本距离中国大陆、台湾、香港都很近，文化背景相似，贸易往来发达，有利于投资者进行各种商业活动。

相本有纪最后说道：“现在网络发达，信息庞大，错综复杂。为了方便海外中国人能够快捷地看到日本的房地产的信息，我们开始着手制作简单的中文网页便于中国人阅览。我们相信会有越来越多的中国人来日本购买房地产，我们作为浅草地区的房地产中介、管理公司，愿意为每一位中国人投资者贡献我们微薄的力量。”

你不知道的北美买房8大陷阱
日本投资房产骗局 第三篇

你不知道的北美买房8大陷阱 2014-10-03 04:55:00

最近几年，到美国买房的中国人越来越多，美国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，在美国买房的海外买家每花掉的100万美元中就有24万来自中国人，占外国客户群体的首位，中国人去年一年在美国的置业消费总额已达220亿美元，比前一年飙升了72%。与此同时，在美国购房的中国人群体构成也在悄悄地发生着改变──由富人阶层向中产阶级蔓延，由闲置资金到变卖国内房产转向美国置业，而购置房产的地盘也从过去华人较多的热门大城市逐渐向郊区、内地甚至边远地区渗透、扩大。

这么多的中国人纷纷到美国炒房，究竟有多大的赚钱空间呢？我之所以用了“炒房”这个词，是因为在海外置业的中国人群体中，真正在海外生活的人很少，主要都是投资客，既然是投资就要考虑回报，短期内高回报率的投资才算是好的投资，可惜的是，美国房地产却完全不属于这个范畴。

首先，美国房地产的升值空间很小。美国的房地产市场已有130多年的商业化历史，不仅成熟稳定，而且法律齐全复杂，要想能像近些年中国房地产市场那样的持续盈利几乎是不可能的，按美国地产经纪人协会的统计数据，这一百多年来美国房地产市场的年均涨幅大概在3%左右，和美国的年均通货膨胀率持平，也就是说，除去通胀因素后美国房价几乎没有涨幅。

其次，也是最重要的，美国房地产的持有成本非常高，这主要表现在以下方面。

1房产税

美国的房地产每年都要交付不菲的房产税。房地产的?率由当地政府决定，不仅各州之间会有不同，就是同一州内不同的郡市之间也可能不同，一般来说地段越好房地产税率越高，相当房价总值的1%至6%不等，全国平均的房地产税率约2%左右。若以中国人去年在美国置业总额220亿美元的数字来计算，这些人此后每年要给美国政府缴纳的房产税将高达4.4亿美元，这个数字之高足够惊人。不过这还没完，当地政府每隔几年时间（各地规定的间隔不同）还会来给房屋重新估价，然后根据新的估价来征收房产税，也就是说房产增值地产税征收的基数随之增加。

2管理费

美国的房地产出租历史悠久，是一个法律复杂且非常规范的商业领域，因此其投资和经营必须有专业经纪人的参与才行，尤其炒房的投资人在中国，没有专业的物业管理公司来打理几乎寸步难行，陪潜在租户看房子、签约、收租金、安排修缮、更换租户时清理房子、甚至简单到帮锁在门外的租户打开房门等这些简单事情等，在美国物业管理公司的收费不菲，至少要是租金总数的10%。 3房屋保险

美国是一个多自然灾害的国家，房子必须买保险，否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有，若是风吹倒了树砸在房子上了的话需要保险来修缮，有人在你家地盘受伤了也可能索赔等。房屋的年保险各地不同，譬如我这里自然灾害较少，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%，火灾较多的加州保险费更高，而中国投资者的房子多不是自家住的，而是商业出租，房子保险费用更高，你若不按商业出租买保险的话，一旦房子出租时出问题保险公司是不会理赔的。

4房屋修缮和维护

美国养房子最贵，这和中国的国情完全不同，因为美国的人工相当昂贵。先说美国独立房的外部，约20年需要翻新房顶，每年都要检查房顶以防患未然，否则房子漏水修理更贵；木头外墙的10-15年左右需要漆一次，塑胶外墙30年寿命需要翻新，房子每年要高压水清洗；房子的引水管道要经常清理否则水会渗进房子里等，独立房的院子要剪草，花园游泳池等要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂等。再说房子内部，自己住比较爱惜的话约每十年都要彻底粉刷一次，若是租给别人住基本上每换一次租户就要粉刷一次；地摊得常洗，视磨损情况还要及时更新；管道漏水堵塞等还要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他要修理的可能性等。此外还有，美国买房子的时候带中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台、微波炉等电器，这些属于业主的，寿命大约十年，坏了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空调坏了，换一套新机器就花了5000美元。人不在美国的投资者遇到这些问题不仅要掏钱更新，还要补偿涉及的人工费用。

5物业费

美国很多地区的是有物业费的，比如我家是门卫小区，物业价格居美国平均水平，每年物业费较低是600美元，而加州高档小区的物业费每个月可能就会要这么多，若是联栋房、公寓房的话，公共区域要靠物业费维修保持，每个月一、两百美元是最基本的。

6房屋空置以及赖租等成本【日本投资房产骗局】

美国租房出去是有空置期的，在美国租约一般一签一年，一年后租客续签还好，不续签了的话需要花时间整修清理出来，再签上新租客，运气好的时候很快就能签上下一个，运气不好会等很久，以我家族经营的商业公寓楼为例，虽地段较好，每年每套的平均空置期也接近一个月的样子。另外美国还有赖租房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但还是不可避免要碰上赖租的，这时只有花钱走法律程序才能把房客“请出去”，这需要时间，有时甚至拖到输掉半年的租金，如果再遇到临走把房子破坏个烂七八糟的地痞的话，租房整年的利润都可能打水漂。

7个人收入税

按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，需要交联邦税，有的州还要征收州?。若房地产是唯一的投资而不挂靠其他的商业投资时，全部租金（而不是净收入）都要交税，由房屋的管理公司直接扣除后上交国税局。当然投资者也可以请律师或公共会计师来选择税收优惠的商业投资模式，但国际投资专业律师一般都比较昂贵，“不交钱给山姆大叔就得交给律师”这句美国俚语的意思就在这里。

8其他费用

持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全，律师和公共会计师等的费用不可忽略，除此之外的林林总总还不少，这里不再一一例举。

很显然，如果通胀因素已经减少美国地产增值百分比的话，再减去上述各类维护和持有的成本，在美国投资地产要赢利几乎是不可能的。不过这还没完，你要交易房产的话还会产生更多的费用。在美国购买房产的时候，买主需要支付房产户主易手的交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，取决各地规定的不同这些费用的总和可能会占到总房价的3%至5%不等。而在美国销售房产的时候又要支付一大笔钱，房产经纪人的佣金占房价的6%，房

屋增值了还要交增值税，还有过户税和其他的手续费不等，所有加在一起的总数弄不好就会达到房价的10%，因此一般来说，在美国持有房屋10年以下出手基本上是很难赚到多少钱的。

如果把房地产留给子孙继承呢？很多中国人没有意识到在美国还有继承税，而这个?对非美国公民来说非常高。对美国公民来说，继承遗产时五百万美元以内是免税的；而非美国公民要继承在美国的遗产时，合法常住美国（一年四分之三的时间）的人25万美元以内的遗产免税，对不常住美国的却只有6万美元，一套房产随便都在30多万美元左右，除去免税的部分剩下的要交遗产税，税率几乎达50%。虽然在买房后做个财产计划（Estate Planning）的话可以省下一些遗产税，但却不可能彻底绕过它，除非继承者在继承之前及时变成美国公民。 有些还会问：我在美国是抄底买的法拍房（foreclosure），成本很低难道还不赚钱吗？殊不知买法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成为法拍房是因为前房主付不起月供银行没收后拍卖的房产，若是出租可以支付月供的话原房主就不会落到法拍的地步了，就是美国地产经济机构也会先低价买到手或拍走，怎么也轮不到外国投资商抄底。多数法拍的房子都比较旧，质量较差，地段也不好，为了用租金抵销日常维护费用和税费，投资买主常被迫重新翻修，花的钱和买套好房子的钱就差不多了。更让人郁闷的是，修缮好的房子若在“穷人区”的话，不仅租金低、出租难，连租客赖房的几率也明显增加，这是让美国房东都很头疼的问题。另外，用中国炒房的思维惯性来“抄底”美国法拍房还有一个致命的陷阱，就是你只能看到纸面上的信息，不能仔细看房和检房，在美国正常的买房人一般的程序是先选好职业经纪人，然后经纪人筛选出适合的房产供买家挑选，之后对意向房产的所有权、历史、负债情况、房屋质量、周边环境（如学校、垃圾填埋场、离医院的距离等）等情况进行考察，通过之后签约，再聘请房产律师交割，整个过程要长达几个月，主要原因是美国房地产价值主要依靠地段，好地段、好学区、好套型的住房即使在金融危机的背景下也几乎不降价，而坏地段的房价稍有经济波动就可能一泻千里，对任何一套房子来说价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问，而仅凭纸面信息买法拍房的人只靠运气了，连来自迈斯林移民投资公司的经理都承认，目前在美国抄底炒楼的中国人有七成亏了。

在资本市场比较成熟的美国，房地产从来都不是一个特别受欢迎的投资方式，它虽然比较保险，却从来不是一个短期能回报的领域，实际上本土美国人中只有非常少的会选择房产投资，更多的人青睐的是指数基金或债券。在美国做地产投资的人多数利用的是给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等来做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，而这些优惠对拿现金来美国炒房的中国人都享受不到，等于光为活跃美国房地产市场和增加税收做贡献了。对蜂拥而至的中国炒房者来说，日本人的例子尤其值得借鉴，上个世纪八十年代日本人在美国房地产市场的投资曾一度震惊世界，买入过诸多象征美国的标志性房产建筑，三菱地产购入洛克菲勒中心就是其中之一。但当年日本在美国购入的房产几乎都有没能长期持有，多数参与炒美国房地产的日本企业和个人很快遭到了沉重的打击，1996年三菱地产宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格加上8亿美元的债务重新卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人，这样的历史教训是非常深刻的。

在要收笔的时候，我突然想起了中国经济贸易促进会副会长王文利在接受《美国之音》采访时对中国海外投资的总体评价，中国在美国的投资总数大约值八百亿，其中属低端没有科技含量的房地产直接投资大约有两百亿美元，王文利

评价说中国的这些海外投资“90%以上是亏损的”，而失败的主要原因就出在文化、政治、法律等方面的矛盾和冲突，而我文中讨论的房地产投资上的差异就是其中重要的一部分。

法拍房很多都是有陷阱的，房子历史上的欠账就是最大的陷阱，买房子的人很难搞清楚，这房子有多少“挂单”： 比如，这房子前些年贷款修过地基，修过屋顶，修过围栏，做过内装修，甚至更换过空调等等，这些贷款没还完，房主就因还不了房贷甚至欠政府的房产税而被扫地出门，房子拍卖。买房子的无法了解那么多，买了房子，各种账单就雪片似的飞来，不仅是欠账，还有很多利滚利呢。到时候的购房成本可远不止法拍价格。否则，房主也不会“弃房而去”。

一些不法经纪人，昧着良心赚你的钱，可能不会告诉你那么多。只要你签署了买房合同，他就赚到钱了，至于你亏不亏钱，和他没关系。

去日本投资房产的分析和意义
日本投资房产骗局 第四篇

日本泡沫经济发生后，市场上涌现了很多闲置房产，以及公司或个人倒闭或破产后不得已出售的房产。这也是日本相关产业希望外国人，尤其是在日本的外国人购买日本房产的主要原因。同时，在生活和工作上不断自立的华人有了一定经济实力，纷纷开始在日本购房。但他们在购置房产时仍然面临一些制度上的障碍，比如苛刻的贷款条件和繁复的手续等。

近几年，日本修改了相关法律政策，外国人在日本购房不再有任何限制，事先申请已变为事后报批也可以。不仅在日本公司就职的外国员工可以贷款买房，合同员工和普通打工者买房的也不在少数。只要有在留签证，有正常的纳税记录的人，都可以申请银行贷款。许多年收入在三四百万日元(约合二三十万元人民币)的华侨华人都成功贷款买房，成了在日固定资产持有人。

近年来，随着日本房地产市场的重新启动、各种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手续不断宽松。专为外国人提供服务的房产中介应运而生，在日华侨华人的购房热潮也越发高涨。

春节后，上海赴美国、欧洲投资房产的宣讲会和广告明显增多。相比之下，去日本投资还是暗流涌动、知者寥寥，但投资者要严肃和现实得多。现在去欧美投资次贷重灾区的“房产”，完全是一个噱头。“海外投资的三大风险，一是签证，二是资金安全，三是税收风险，现在那边一样也解决不了。”

去日本虽然也面临签证的繁琐问题，但投资较为切实可行，尤其是赴日便利的交通条件对长三角投资人士最有吸引力，从上海飞往日本多个大型城市只要1-1.5个小时，“和飞北京差不多，仅凭这一点，便不是去澳大利亚或美国投资房产能比的。”

现在时积极募资准备到日本看看投资的好机遇。“与去欧美的„房产主题‟旅游相比，打算去日本投资房产的客户，无论是入股身处困境的日本房产公司这类大项目，还是购买一套公寓的小项目，都非常严肃，这是要拿真金白银出来的。就拿现在说吧，很多日本企业年度决算放在3月末，如果房市进一步走低，5、6月份会有更多打包出售的优质资产被抛出，大家很看重这个时间点。”

风暴中不忍退出的欧美企业也蠢蠢欲动。日本贸易振兴机构的田中一诚说，今年1-3月，美国华平投资集团开始在日本长野县的滑雪场周围投资，法国度假连锁集团club med也购买了土地，计划开发度假设施。

而根据普华永道的报告，2009年房地产投资家眼中最有投资价值的亚洲城市中，东京已从去年的第3位上升到第1位，上海则从去年的第1位降到了第5位。 如果要在东京买房，投资回报率如何呢？港区新房的回报率在3%；台东区、江东区、品川区等为5%，面积越小回报率越高。总价越低，房龄较长的可以到6%—12%。而在北京，无论是二手房还是新房，投资回报率基本在2%左右。【日本投资房产骗局】

日本租赁市场成熟，人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90%以上，很适合租赁收益。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，收益较为稳定。另外，日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督，以保证投资人的合法利益。”

日本房子虽然很小，但非常精巧和人性化，住起来挺舒适的，质量非常好。”

在日本买房非常可靠还有一个原因，就是整个买卖流程都非常透明化、法制化。“不动产公司或者私人卖房，标价和实价浮动的空间也就在5%左右，他们不会漫天要价，而且一切文书都是齐备的。不动产公司的职员给我的文字材料里甚至连公寓楼内的下水道是公用产权还是个人所有权都标注了。”日本的电梯、花园这些公摊都不算在使用面积里，“80平方米的房子可能比中国100平方米的房子都大”。

如果在日本有公司的中国商人在日本买房是很合适的，因为那样就可以贷款买房，日本贷款利率非常低，很多银行为了招揽客户，利率是0.9%。日本政府为了扭转长期通货紧缩的局面，实施零利率政策来刺激经济。

东京、大阪的非核心但交通和生活很便利的区域，房价和北京、上海的房价非常接近，有的还远低于北京、上海。“大阪能找到很多单价

在人民币1万元—1.5万元/平方米的房子，但"房租房价比"远比北京、上海合理，这是购房人在日本购房投资最主要的原因。”觉得“房租房价比”合理是在日本买房的最重要原因。

眼下，不仅仅是中国人，很多其他亚洲国家的投资者也会选择去日本买房。日本房地产市场泡沫20年前破裂后，美国很多地产基金购买了大量房产。2007年东京和周边的房价曾经回暖，之后又爆发了金融危机，一些基金撤离，房价又下跌了一些，所以一些金融和房地产分析人士认为眼下是投资日本房地产的好机会

土地私有，购得土地拥有永久产权地产价格根据行情变动，租金较少受到影响，收益较为稳定日本房产从合同的签定、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租、以及再出售等全过程都受到严密地、系统地监督贷款利率很低

揭秘日本人为何不炒房产
日本投资房产骗局 第五篇

揭秘日本人为何不炒房产

日本人为什么不炒房产？肖敏捷这样认为的，日本人并非生来就讨厌投机。之所以对房地产投资变得如此谨慎，是因为上世纪80年代的经济泡沫使他们饱受其害，就算好了伤疤也不敢忘了疼。

此后经济泡沫破裂，工薪阶层的收入增长停滞，少子化和老龄化进程加速等经济环境的变化也不容忽视。相比之下，中国正处在高速经济发展中，需求旺盛，因此不能简单地与日本比较。但是自从中国有了房地产市场，政府似乎一直疲于房地产的调控，大到管土地和贷款，小到管购买套数和建筑面积，可惜至今仍未摆脱“一收就死，一放就乱”的两难境地。我想政府要管的事太多了，就不要再拿房地产来难为政府了吧。从日本的经验和教训来看，只有经历过市场的洗礼，消费者或投资家才会变得聪明和理智。我不主张国内楼价应该大跌，但我相信“一朝被蛇咬，十年怕井绳”这句谚语。

在朋友圈里，笔者预测房地产行情的能力被传为笑柄。1999年从东京赴香港工作时，受亚洲货币危机影响，香港房地产业正处于最低谷。租金大跳水，公司便慷慨地为我在香港岛南山区附近租了一套高级公寓。一天房东劝我说，现在是最便宜的时候，不如买下来吧。那时我工作刚5年，考虑到自己的收入，我回答说就算现在是最便宜的时候，对我来讲还是高不可攀。之后，香港房地产市场起起落落，但今年3月到香港出差时，听说那套公寓的价格已经翻倍。毫无疑问，我错过了一次良机。

2005年转调到上海工作时，我经常带日本来的客户看房。一天，在虹桥附近一处日本开发商开发的别墅参观时，负责人说现在是最佳时机。当时稍有点动心，但受金融紧缩政策影响股市和房地产市场持续低迷，而且当天看楼的人就我们一

行，冷冷清清，所以我回答再等等看。几年之后，在东京再次遇见那位负责人时，他说你要是知道那个别墅涨了多少的话，一定会后悔得睡不着的。不用问，我肯定错过了一次提前退休的机会。

没有在香港和上海购买住宅，在2007年调回到东京后，笔者却鬼使神差般地买了套公寓。当时的房地产价格在低迷很久之后开始回升，稍微有点房地产泡沫迹象。我担心不买的话还会再涨，最后通过抽签在东京都内买到一套高层公寓，从阳台望去，一览众山小,得意洋洋。但是好景不长，妻子生孩子后患上了恐高症，因此不得不在2年后转手将房子卖了。降价出售，再加上各种手续费和贷款利息，前前后后损失不菲。在日本，只要一入住，新房立刻成为二手房，除非意外降价出售理所当然。无法理解这一事实的母亲到现在还抱怨我“你是不是被中介给骗了啊，在中国从来没听说过卖房子还有赔钱的”。

当我把这些亲身体验添油加醋地讲给身边的中国朋友听的时候，发现一个有趣的现象。那就是，在日本住得越久的中国人就越成不了房地产投资的成功者。或者可以说，对房地产的见解就越来越“日本人化”了。经历了上世纪80年代史上最大的经济泡沫和之后长期经济低迷的日本人，对房地产投资都十分谨慎，所以对香港和中国的房地产市场也会看走眼。另外，和香港人和上海人相比，日本人并没有那么强烈的购房欲望，他们会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房，住在市中心还是郊区，所以通常不会谈论别人的住房情况，相反，大家还会同情那些贷款买房的人。这与上海和台北人热衷谈论谁买了房，谁的房子升值了形成鲜明对比。

还有一点就是，大多日本人不把住宅当成投资对象，而是当作一大件耐用消费品。论公寓的面积和豪华程度，东京远不及香港和上海。不过，论质量和使用舒适程度，香港和上海的高级公寓就不那么尽如人意了。前面提到的香港高级公寓，我想8成租金是为了满足山顶豪宅这一耀富心理上了，而楼上邻居的动静听得一清二楚，其隔音效果比我在日本留学时住的经济适用房还差，使我始终难以接受这就是所谓的豪宅。

在东京成立建筑事务所的一位中国朋友常对我唠叨不能在中国买房子。他的观点是中国的开发商不太重视隔音性和隔热性等从外面看不见的地方，只追求表面的豪华和奇特。就是因为有这么一个挑剔的朋友，我错失了大好的投资机会。在国内看楼盘时，只顾挑窗户有没有缝隙、地板铺得平不平等小毛病，却忽略了买楼能赚钱这一大原则。难怪连售楼小姐都烦你。没办法，在日本呆久了。

日本人并非生来就讨厌投机。之所以对房地产投资变得如此谨慎，是因为上世纪80年代的经济泡沫使他们饱受其害，就算好了伤疤也不敢忘了疼。此后经济泡沫破裂，工薪阶层的收入增长停滞，少子化和老龄化进程加速等经济环境的变化也不容忽视。相比之下，中国正处在高速经济发展中，需求旺盛，因此不能

简单地与日本比较。但是自从中国有了房地产市场，政府似乎一直疲于房地产的调控，大到管土地和贷款，小到管购买套数和建筑面积，可惜至今仍未摆脱“一收就死，一放就乱”的两难境地。我想政府要管的事太多了，就不要再拿房地产来难为政府了吧。从日本的经验和教训来看，只有经历过市场的洗礼，消费者或投资家才会变得聪明和理智。我不主张国内楼价应该大跌，但我相信“一朝被蛇咬，十年怕井绳”这句谚语。

顺便说一下，劝我在中国不要买房子的那位朋友目前在中国的建筑行业成为大红人，忙于传授日本的住宅建设经验，尤其是节能环保等看不见的功能。这也许是中国住宅市场慢慢走向健康和成熟的象征吧。

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