惠阳,大亚湾,二手房,不动产

导读：　惠阳,大亚湾,二手房,不动产(共5篇)疯长房子无配套 大亚湾几成空城疯长房子无配套 大亚湾几成空城 2013年03月22日07:34南方都市报[微博边界楼盘 空置率调查开发商们很少会那么狂热地喜欢这个口号———“深莞惠一体化”的政治口号被放成大字，做成传单递到路人手中。近年来，在深圳房价凶猛的背景下，东莞、惠州临近深圳的楼盘纷纷抢滩深圳...

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疯长房子无配套 大亚湾几成空城
惠阳,大亚湾,二手房,不动产 第一篇

疯长房子无配套 大亚湾几成空城 2013年03月22日07:34南方都市报[微博

边界楼盘 空置率调查

开发商们很少会那么狂热地喜欢这个口号———“深莞惠一体化”的政治口号被放成大字，做成传单递到路人手中。近年来，在深圳房价凶猛的背景下，东莞、惠州临近深圳的楼盘纷纷抢滩深圳市场。禁不住低价的诱惑，不少深圳人北上东进买房，但五六年过去了，“挣钱在深圳居住在莞惠”的梦想依然面临考验。深莞交界处和深惠结合部的楼盘，则呈现冷热不同命的局面，综合配套问题则是深莞惠边界楼盘共同的致命弱点。

深惠接合部：配套不足交通不畅遍地是空楼

毗邻深圳的大亚湾、惠阳因优越的区域位置、自然资源与价格等优势近年成为深圳人置业的新热点。在深惠一体化的噱头下，“深圳东”成为了惠阳、大亚湾楼盘的代名词，在低价的诱惑下，蜂拥而至的深圳客共同造就了大亚湾、惠阳楼市虚假的繁荣，多数深圳购房者都面对这样一个尴尬，无法入住，因为这原本就是只长房子不长配套的区域，这一现象曾被央视称之为“睡城。” 价格洼地诱惑变虚假繁华

准确地说，2010年“深圳东”的概念才开始大量出现在大亚湾楼盘的宣传单页上。“深圳向东500米，房价便宜一半”的宣传并不夸张。位于大亚湾和深圳坪山交界处的龙光城2012年的洋房均价不到4000元/平方米，但与之相邻的坪山已经超过1万元。这是迄今为止唯一可以解释大亚湾的房子吸引深圳购房者的理由。在大亚湾，从2000元至5000元每平方米的洋房，到上百万元的别墅，在深圳人眼里显然具有极大的诱惑力，这里的价格也仅有深圳中心区的五分之一。

大亚湾、惠阳的开发商也从这一年开始以“深圳东”自居。也在这一年，全长49.37公里从深圳白沙到惠东稔山的惠深沿海高速全新贯通，大亚湾、惠阳到深圳的距离被缩短到40分钟以内，这一利好让大亚湾楼市一扫前两年的阴霾，20个新项目开工建设，当年的供应量超过100万平方米，卓越、皇庭等深圳楼盘开发商整装待发进驻大亚湾，随之而来的是深圳客批量进入大亚湾，大亚湾区政府以购买69平方米以上即可入户的优惠政策变相鼓励他们在该区域购房。

在大亚湾宽阔的马路上，假如你不拒绝，从锦绣东路到石化大道你会接到30张以上的楼盘传单，销售人员在红灯亮起的时刻，会飞速把传单递过来。抬头偶尔在这一片片拔地而起的高楼的某阳台上，你会看见一抹久违的绿色，此外视野所能及之处更多是空楼，六成房子交楼时间都超过一年。就算如此，前10个月，大亚湾的楼市成交依旧超过200万平方米，98%的购买者依旧是深圳人。与此同时，大

量的深圳客在大亚湾、惠阳购房都面临有价无市的尴尬。在这个疯狂的地区，只有5家小中介，就算是亏本卖房子，你一样找不到买家。

深圳上班惠州居住成笑柄

据有关数据统计，2012年大亚湾片区预计开工项目108个，供应面积超过330万平方米，与此相对应的是大亚湾7万的常住人口、5万的产业工人，只有不到1%的大亚湾居民成为这些项目的业主。在这个被业界人士称为“只长房子不长草”的区域，95%以上的房子销售市场瞄准深圳，低廉的价格、灵活的付款方式、送户口垫首付是让无数无法实现深圳梦的人来到这里的原因。

与一年330万套的供应量相比，大亚湾中心区有一所医院、一所中学，孱弱的配套让不熟悉这里的居民买瓶水都不知道去处，也无力承受房子之重。因为除房子别无他物，医院、学校、生活配套、公共活动空间这些居住的基本条件只能存在于购房者的脑海里。在很多业界人士看来，单纯的房子也让居住的概念变得虚无缥缈。

2010年之后，在大亚湾的投资客数量逐渐减少，取而代之的是大量在深圳有购房需求而又在深圳无法承担压力的刚需客户。但是一个残酷的事实摆在他们面前，就算想住也无法居住，楼盘多分散在城市周边，路灯、公交这些基本设施配套一样都没有。此前南都记者在采访中，来自深圳罗湖的刘先生讲述了这样一个哭笑不得的故事：他们在大亚湾西区买了套房子，装修后把父母接到大亚湾居住，结果28层楼只住了4户人家，楼下小区内也没有路灯，老人晚上无法出门，物业公司因为不堪重负，最后关闭了电梯。停水、停电，老人最后不得不回到深圳。

刘先生的经历是多数在大亚湾购房的深圳客的共识。每到晚上，这一栋栋楼层里漆黑一片，偶尔闪出一两盏孤独的灯火划破夜空，央视曾以“睡城大亚湾”做过专题报道。

除了大亚湾自身的生活配套孱弱之外，交通的便捷度一直成为阻碍深圳和大亚湾之间的天堑。大亚湾的石化大道早已打通，但与之相邻的深圳锦绣东路仍有800米路段未打通，成为断头路。与此同时，公共交通也严重不发达，业主自己没有私家车，出行基本靠运气。

惠州世联地产策略总监胡光宇说，除开基础配套、生活配套的严重不足外，深惠接合部起点太低，相连之处的深圳东部经济不强，惠州接连区域也同样如此，不如东莞深圳相连处。除产业经济基础外，路网交通问题也是极大的问题，到现在路网也不如深圳东莞两地的便利，这些因素导致了大亚湾、惠阳区域的房子基本都空置。

深莞交界处：交易火爆 安居不易

东莞与深圳直接搭界的镇区有清溪、塘厦、凤岗、黄江、长安等，在这五个镇区中，几乎每个镇区在售楼盘都能发现深圳人的身影，无论是买两三房的自住投资客，还是买独栋大别墅的豪宅客。

据凤岗、塘厦多家房产中介称，他们售出的二手房有近三成的购房者来自深圳和珠三角其他城市的居民。记者从凤岗大运城邦物业管理处了解到，目前该小区的购房者有超过9成是深圳人。塘厦新开盘的碧桂园等几家大型楼盘的销售人员称，他们的销售对象超过一半是来自深圳等周边城市的居民。“离福田20分钟的路程，只需四分之一的价格”，这类凸显“高性价比”的楼市宣传语，正拿捏住了深圳人的心。该楼盘开通了来往深圳的楼盘巴士，每天两趟。“周末上座率最高可达8成。”楼盘现在的拓展主任李小姐说。

“来东莞买房的深圳人，年龄在30岁左右，有稳定收入，大多是自住。这是跟去惠州买房的，最大的不同。”光耀松山湖项目营销负责人欧梓彦认为。摊开一张珠三角范围的地图，你会发现莞深之间的交通网密集程度，要远远高于深惠之间。便利的交通路线，使得深圳人具备了在东莞自住的条件。有消息称龙岗筹划将深圳轨道交通12号线向西延伸，穿过凤岗。深圳大外环高速公路、博深高速、清平高速等数条外围道路建成后，也将与凤岗、塘厦规划的路网连接起来，那时凤岗到罗湖中心区只要15分钟车程，到盐田港和深圳机场也仅半个小时车程。

这些在售楼盘大多位于非中心区，甚至是较为偏僻的地段，周边缺乏生活、商业配套。交楼后，随着入住人群的增多，生活、商业配套会随之完善，这只是时间问题。可对于自住的深圳人来说，孩子未来的教育问题是否能够解决，关系到他们是否会长期留在东莞。目前在售楼盘大多无法提供学位，只有少数楼盘会配建幼儿园。一旦孩子的教育问题得不到改善，来到东莞的深圳人，最终还是会选择离开。

专家说法

深圳人莞惠置业趋势不可阻挡

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，现在深圳人前往东莞、惠州等周边城市置业以投资的目的居多，但长期以投资为主的楼市格局蕴含着较大的风险，这个格局未发生根本改变之前，深圳人异地置业需抱谨慎态度。不过，一些地产业内人士认为，很多深圳人开始从以前的出关置业到出城置业了。一因为深圳房价高；二因为深圳关外城市面貌差，甚至还不如莞惠；三因为老龄化，老人来深圳居住难；四因为深莞惠一体化越来越快。现在深圳白领的普遍置业模式是：在深圳一套小房，深莞惠接合部一套大房。既给父母居住，也可以用来投资。深圳人到莞惠异地置业仍将是一个不可阻挡的趋势，但目前综合配套问题是深莞惠边界楼盘共同的致命弱点。

炒房客折戟惠州大亚湾 亏本甩卖无人接盘

2013年04月01日08:21华夏时报[微博]我要评论(11)

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从2007年开始的“深莞惠一体化”炒作，让开发商和深圳购房者共同构筑了惠州大亚湾楼市的虚假繁荣。但在近几年深圳房价飙升的对照下，大亚湾房价却徘徊不前。

6年过去，投资客开始从美梦中惊醒，但亏本甩卖仍旧找不到接盘者，原本打算自住的购房者因为生活配套的匮乏也在逃离。

如今，大亚湾几乎沦为一座“鬼城”。业内人士认为，大亚湾楼市处于“软崩盘”状态。 部分楼盘空置九成？

受开发商炒作的“价值洼地”、“深莞惠一体化”、半小时生活圈等概念影响，从2007年起，深圳的不少投资客就将目光瞄向了毗邻的惠州大亚湾。

看着别人炒房赚钱的速度远远超过自己做生意，朱明（化名）很快也加入了炒房的队伍，2007年9月，没经验的他投资的第一个楼盘便是大亚湾海湾假日，当时均价5500元/平米。售楼员宣称，再过两三年，房价可以涨到1万元/平米，月租3000元。心动之下，朱明以将近6000元/平米的价格买了一套。

2010年，大亚湾投资热潮席卷而来。统计数据显示，2010年惠州商品房成交均价每平米4364元，仅为深圳的四分之一，巨大的价差成为投资的最大理由，同年10月，深圳出台限购令，有闲置资金的深圳人迅速拥入周边楼市，而东莞、惠州成为首选。

但让投资客始料未及的是，六年过去，开发商宣称的各种配套无一兑现，这期间深圳的房价翻番，大亚湾的房价却徘徊不前。

由于新房遍地开花，二手房市场极度不活跃，整个大亚湾难觅房产中介的影子。朱明只能在网上发帖，可无论他是打出买房送车还是降价，都无人问津，他曾尝试亏掉所有首期款出卖，但别人连看房的兴趣都没有。

现在，朱明死心了，不打算再卖、转租，最让他无奈的是，两房一厅家私家电一应俱全，租金从1300元/月降到600元/月，也没成功租出去。

“除了后悔，还是后悔，脑子一热，就被开发商成功忽悠了。”曾投资国半岛1号别墅的深圳投资客王先生悔之莫及，2010年一平米花四千多买的房子，如今与一手楼价格比，算上利息、税费和中介费，无疑要亏本，但却找不到一个接盘者。

潮水退去，留下的都是裸泳者。在朱明加入的一个投资大亚湾房产QQ群里，超过六成的投资客，放租三年从没租出去过。

“跟你坦白说，大亚湾的房子没有五年十年升值不了。”代理大亚湾海豚湾一号的销售经理蒋小姐对记者说，投资不能急于马上赚钱，配套完善需要长期的过程。

据记者了解，大亚湾楼盘购买者，超过九成来自深圳，除了投资客，还包括为老人养老，为孩子上学，解决户口，或者在深圳买不起房为了保值的各类购房者，都被深套着无法自拔。

“大亚湾房价确实便宜，但再低也没什么意义，卖不了，租不出，价值就是零。”朱明连连叹息。

石化大道周边耸立的全是楼盘，除了盖房子的工人和卖房子的销售人员外，难觅人影。据已购房的投资者估算，这一区域很多楼盘空置率高达九成。

开发商推零首付

随着近几年调控的逐步升级，大亚湾已再难从深圳寻觅冲动的投资客，取而代之的是在深圳买不起房又渴望置业的刚需一族，低廉的价格、灵活的付款方式、送户口，乃至垫首付都是让无法实现深圳梦的人来到大亚湾的原因。

3月24日，记者在大亚湾凯南莱弗城和爱琴海项目现场看到，为数不多的看房者都是来自深圳。

为了推销房子，开发商使出了浑身解数，从去年开始，零首付重出江湖，如今大亚湾多个楼盘推出零首付、首付一成的诱人手段。

盛联行地产置业顾问柏小姐告诉记者，三远大爱城就帮客户垫首付，客户只需交定金即可，两房交2万元，三房交3万元，开发商垫付半年，如果定金多一点，则可垫付一年。

此外，凯南莱弗城在宣传单上打出了零首付的广告，售价只有3600元/平米的海豚湾一号也在推出交两万定金，开发商垫一年首付的活动。另外如简爱社区首付一成即可。

二手房办理如何开不动产发票
惠阳,大亚湾,二手房,不动产 第二篇

二手房办理如何开不动产发票

网友留言：我买了一个二手房，已超过五年的，去过户的话，房屋不动产发票怎么开呢。

地税局回复：在您到房产交易中心过理房产过户手续时，由地税窗口给您开具销售不动产统一发票。

20160820自行交易二手房流程(刚办理结果)
惠阳,大亚湾,二手房,不动产 第三篇

南京市二手房自行、全现金交易流程

2016年8月21日

1. 买家交定金。尽量多收。

2. 签合同。在华侨路房产交易中心购2份南京市存量房交易合同（自行交易版），填好。注意：（1）如果对方是公积金贷款，要约定如果贷不到款，怎么处理？（2）对方要避税，补充协议时间一定要正式合同之后，而且签完就要支持差价款。

3. 准备材料。已签合同、身份证、二证、户口薄、结婚证或离婚证的原件和复印件。【惠阳,大亚湾,二手房,不动产】

4. 二楼办理测绘。拿合同去右手测绘窗口办理，20元。

5. 一楼取号，网签，签订正式合同。网签取号前，买卖双方需在同一银行有银行卡，用于办理资金监管。银行卡需复印一份。

6. 一楼资金监管。办理资金监管协议，买卖必须是同一家银行卡，去约定银行存款（扣除定金），交存款单，买家取得并保管“存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证”。

7. 二楼递件。需房屋权属登记申请书、房屋权属证书、房地产买卖契约、个人身份证明（复印件）、房屋测绘成果、土地证。网签合同、资金监管协议、监管收款凭证。买家取得并保管南京市不动产登记收件单。

8. 三楼交税、取件。第9个工作日晚上买家会收到短信通知“不动产登记已办结”。买家带上“南京市不动产登记收件单”办理“一、二套房查询证明”后（中午休息时间在3楼43号窗口办理，其他时间在马路对面办理），去37号取交费通知单。取交税号和卖家交各种税（交税后，卖家就可以走了）、住房

登记费80元和住房转让手续费120元。凭上述3项交费单，买家取不动产权证书。若是建设银行，需3日后，卖去管家桥51号建设银行办理放款手续，其他银行自动放款。交易完成。

华侨路房产交易中心点

不动产登记个人理解 - 副本
惠阳,大亚湾,二手房,不动产 第四篇

不动产登记个人理解

面对不动产登记这样一个新鲜事物来说，或许我们存在着许多疑问，不动产登记到底是什么？不动产登记对房价有无影响？小产权房是否可以借此合法？因此，我们需要了解如下的11个问题。 一：不动产登记 登记什么

在《条例》之前，没有上位法对“不动产”进行准确定义。《物权法》没有对不动产的概念进行界定。而在起草《条例》的过程中，专家们确定通过列举明确外延的方式来确定“不动产”的概念。最终发布的《条例》第二条规定，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。而“定着物”就是指固定于土地、并不能移动的、有独立实用价值的物，比如房子等。

根据《条例》规定，下列不动产权利，依照条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；【惠阳,大亚湾,二手房,不动产】

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

二：不动产登记对百姓生活的影响

说一千，道一万，不动产登记是和我们生活息息相关大事，那么登记之后对我们的生活有什么样的影响呢？

不动产登记工作完成后，市民不需多处跑，在指定办公地点就能一步查询，避免产权交叉或冲突。同时，个人产权、农民财产权利都能够得到有效的保障，有助于解决一房多卖的风险。

三：不动产登记后是否可以随意查询

不动产登记后，信息相对透明，但是并不代表任何人都可以随意查询。只有当事人，利害关系人，有关国家机关可以依法查询、复制相关不动产资料。

同时，不动产登记也是一个任重道远的过程。2015年主要健配套制度，2016年全面形成制度体系，2017年实现不动产登记信息共享，依法公开查询。

四：小产权房是否可以登记

规定很清楚，小产权房不能登记。因为小产权是非法的，不动产登记不可能改变宪法规定的土地所有制，也不会将小产权房转正，因此购房者千万不要被一些无良商家“忽悠”。

五：海外资产能否查询

显然，我国的《不动产登记暂行条例》无法在海外适用以及查询。

六：不动产登记是否影响房价

不动产登记对房价的影响是我们重点关心的又一问题。其实能够影响房价，是众说纷纭中的一种误读，或者说是我们一厢情愿赋予的作用。

此前有分析认为，对不动产进行统一登记，将使政府更容易地查明哪些人拥有多套住房并征收房产税，官员会抛售房屋，造成供给增多的局面，从而对房价产生重大影响。房地产商潘石屹也曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。

但是，就房价本身来说，最终决定因素还是供求关系。即使不动产统一登记迫使一些官员可能抛售一定数量的房产，但是占据总量还是太小，那么其中有多少是官员抛售的呢，这样的影响十分有限。 不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产整体供求，即使登记引起的少数“吐房”现象也不会撼动当前市场基本面。

七：不动产登记对二手房影响多大

从去年12月起，全国二手房源挂牌量明显增加，部分城市增加幅度较大，这一市场行情受不动产登记影响较大，尤其是一些二三线城市，对不动产登记政策过分忧虑，进而出现了高端二手房源的集中抛售。

不动产登记并不是二手房挂牌量增多的主要原因，“但该政策的确对持有多套房产且长期空置的业主减少不动产囤积、出售转换其他投资渠道起到了催化作用”。

同时，据多位二手房市场分析人员透露，近几个月来二手房市场回暖，但持有多套待售房屋的人群整体规模并不是很大，出售房源总量也比较有限。毕竟持有多套房屋业主卖房的现象一直存在，近期并没有特别明显的增加。

由此可见，由于今年楼市的影响，房地产已不是许多百姓的投资首选，二手房市场的供应增多是由市场调节造成，不动产登记目前在其中的影响并不大。

八：登记制度是否有助于反腐

同样，《条例》本身并没有被赋予“反腐”的作用，但老百姓十分希望它发挥“反腐”作用，因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好，不动产登记暂行条例也好，作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。

有人认为，“房哥”“房姐”会迫于登记压力，抛售房产。可是不要忘记，过去房产也有房产证，也有登记，查贪官的房产，不用一定依赖这个新的登记手段。在条例实行之前，纪检部门一样在照查贪腐干部的违规房产，这就叫“天网恢恢，疏而不漏。”

九：不动产登记是否在为房产税铺路

不动产登记暂行条例的出台意味着，中国究竟有多少房子这个困扰所有人的问题有可能搞清楚。也将意味着，有这个基础数据之后，房产税等问题的征收也有了基本依据。

参与该条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸则表示，不动产统一登记能让征税更方便，“但不能说它的目的就是为了征税”。

事实上，在不动产登记落地之时，房地产税相关工作也在积极推进。去年，税务总局政策法规司副司长靳万军在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。

十：不动产登记办理流程

了解了如上问题，我们要如何进行不动产登记呢？

首先要准备如下材料：一是登记申请书;二是申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；三是相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；四是不动产权界址，空间界限、面积等材料;五是与他人利害关系的说明材料；六是法律行政法规以及《不动产登记暂行条例》实施细则规定的其他材料。

不动产登记中心工作人员介绍，按照法定程序，不动产登记申请受理后，将在30个工作日内办结相关业务，期间申请人可以通过不动产登记中心给出的业务受理编号，查询办理进度。

当然，证件办好后，申请人还需要缴纳相应费用才能领取。

十一：新旧证更替时间

据了解，不动产登记试点设定了三年过渡期，过渡期间，原有的房屋、土地、林地等不动产权证书仍然有效，没有强制性换证要求。

不过新近买房的朋友要注意，3月1日之后，办理产权证书需办理新证。

二手房经营规划
惠阳,大亚湾,二手房,不动产 第五篇

目 录

一、项目概况………………………………………………………………4

二、经营管理体制…………………………………………………………5

三、市场分析………………………………………………………………6

四、竞争分析………………………………………………………………8

五、竞争优势……………………………………………………………13

六、发展计划……………………………………………………………18

七、财务分析……………………………………………………………25

八、结论…………………………………………………………………39

一、项目概述

90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，东日房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。 发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳、珠江三角洲、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人介绍：

公司的发起人，陈旺，男，，2001年毕业于江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。陈旺在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分配：

公司最初将发行10万股普通股票，发起人将投资5万元，换取9%即9000股。本项目将吸收另6位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获

得1%（共6000股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资295万，他们按出资多少共享85%的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，房地产业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

1、全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%，增长幅度比上年增加10.9个百分点。

2、全国房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5%，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

3、全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6%，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；

4、全国完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2%。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。

6、全国商品房销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1%，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2%。

7、全国商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2%，比上年回落8.7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5425万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在深圳，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年深圳市商品房销售面积为868.46万平方米，其中二手楼成交面积已经达到496.83万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图1）。2004年一季度商品房销售面积为242.08万平方米，仅二手房交易面积达到148.79万平方米，已经接近1999年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002年上海存量房交易达1790万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占75％。上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

图1 1999年以来深圳二手房市场交易面积示意图（万M2）

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！

四、竞争分析

中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产

中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手： ? 21世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。21世纪不动产母公司Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富 500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多个世界著名品牌。2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在的深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。 ? 21世纪不动产经营范围：新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）

? 美联物业成立于1973 年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司(香港联交所编号：1200 )。在1997年全港的分行网络已经超过了300家，2000年4月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。 ? 美联物业的主要业务范围：香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。另外，集团1997年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场CyberMall 、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

? 顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，2003年，顺驰集团项目开工面积达200万平方米，销售面积达130万平方米，销售额40亿元。占有天津市商品房市场20%的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有30%的市场份额，是房地产中介行业的第一。现已经进入了9个城市，在全国范围内拥有300家直营连锁店和近200家社区协作店。顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

? 顺驰置业的经营范围包括:商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。【惠阳,大亚湾,二手房,不动产】

? 我爱我家公司成立于2000年4月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

? 我爱我家公司的主要业务为：包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

? 香港中原地产成立于1978年，创始人为施永青先生及王文彦先生。在20年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过300间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于1992年、1994年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；1997年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。2000年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为8.2%，在代理楼盘中的市场占有率为18%，排名第一。

? 深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：1、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；2、二级市场房地产独家销售代理；3、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。因此，企业所寻求的应该是有机会且又规避风险的投资，而东日房地产连锁服务公司全新的经营理念和服务方式将是成功的法宝。

1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城市的连锁店网络

特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。

特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆而不是资本的扩张。 特许经营是全球最有效的成功方式。据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操作；而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多家。

2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电子商务

Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的速度增长，到2003年可到780亿美元。在中国，1999年6月30日，Internet用

户为400万，而1998年12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%！

Internet系统过去可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的电子邮件和文件转送对于用户来说费率很低甚至是免费的。进入９０年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和生活。因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

? 手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

? 管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；

? 办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

? 新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

? 不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；

? 各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、

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