南京钟山高尔夫土豪

导读：　南京钟山高尔夫土豪(共5篇)南京地王的发展南京地王路在何方？—— 个性化MINI豪宅解决方案地王通常分为两种，一种是单价地王，另一种则是总价地王。总价地王，最让南京业内熟知的是中冶下关地王，土地总价200亿元，也创下全国土地总价地王。自2013年江苏省国土厅颁布《江苏省限制用地项目目录》和《江苏省禁止用地项目目录》后，住宅用地...

南京地王的发展
南京钟山高尔夫土豪 第一篇

南京地王路在何方？

—— 个性化MINI豪宅解决方案

地王通常分为两种，一种是单价地王，另一种则是总价地王。

总价地王，最让南京业内熟知的是中冶下关地王，土地总价200亿元，也创下全国土地总价地王。自2013年江苏省国土厅颁布《江苏省限制用地项目目录》和《江苏省禁止用地项目目录》后，住宅用地面积大小被列入限地令，明确规定单幅住宅用地出让面积不得超过以下标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。对于南京这样的特大城市，单幅住宅用地出让面积不得超过20公顷，也就是不得超过20万平方米，那么类似中冶的总价地王再也不复存在。而，今天我们主要讨论一下单价地王。

随着人口红利减少，中大型城市都市圈及三四线城市住房需求日益乏力，住房库存不断攀升，而土地红利的同时减少，导致都市圈及三四线城市开发盈利能力锐减，进军主城成为全国品牌房企的共识，恒大地产自2013年全面回归主城拿地，在南京城南小行和城北华飞璐分别拿下区域单价地王，引起市场一阵哗然。

在十二五城市发展中，南京无疑聚焦了全国的焦点，2013年和2014年分别承办亚青会和青奥会，2014年底举办全国公祭日活动等大型活动给南京导入大量的城市基础设施建设，地铁建设作为其中一个衡量来看，南京到2015年4月已开通地铁里程225公里，超越深圳，位居全国第四，而地铁往往是一个城市交通发展的风向标。大量城市基建的投入，促进了城市经济的增长，也大大的提升了市民居住舒适度，房地产市场也随之发展。在近一轮市场调控中，南京商品住宅年需求量在700-1000万㎡之间，库存量最高也未突破5.8万套，去库存周期在8-15月之间徘徊，而此去库存周期与杭州、青岛、沈阳相比，可谓微不足道，因此南京成为全国品牌房企群雄逐鹿、相互厮杀的城市。据统计，目前全国百强房企已进驻南京大约65个，而加上一些想进南京市场的房企，至少80个，而剔除全国百强房企中，数个区域深耕型房企，未进入或不想进驻南京市场的房企数量寥寥。

全面进军主城与高流转开发的策略，导致百强房企对主城及新城的住宅地块虎视眈眈，所以南京业态笑称，现在能够进入南京市场的房企，不是高富帅就是土豪，而闽系房企正荣、禹洲等房企被市场冠称福建土豪。2014年1月，上海建工从奥体建设手中转让得到兴隆大街地块，转让楼面地价17000元/㎡，加上土地增值税，上海建工为此付出成本楼面地价达20000元/㎡，2014年11月底，禹洲地产竞价29轮，以楼面地价16657元/㎡刷新城南地王的价格拿下，2015年3月，山东鲁能拿下河西南部27-7、8地块， 楼面地价达14078元/㎡。高土地溢价对项目入市的售价提出了极高的要求，而自2014年3月开始，南京出让住宅用地一般受9050政策限制。另外，由于土地的稀缺性，新晋地王容积率一般在2.8-3.2左右，而过往最低的也在2.2。

新晋地王，与南京过往的楼王（此楼王是指销售价格在全市或区域最高）相比，地段上不是最好，配套上不是最好，外部景观上不是最好，好似一个差不多先生。因此，在地块外部条件固定的现状之下，“研究小户型高层住宅超卖”的课题在当今的背景下，愈显重要。

目前，南京商品住宅成交均价约在1.4万/㎡，而2014年下半年及2015年新成交的城市地王或区域地王，楼面地价都超过1.4万/㎡，而项目要实现良好的利润下，销售均价达到3万/㎡是最起码的条件，而目前除了南京新街口周边核心位置住宅以外与主城低密别墅，其他所有项目销售均价破三压力较重，河西中心的宏图上水云锦与金隅紫京府比比皆是。

按地王销售均价3万/㎡计算，是目前南京销售均价的两倍多，因为受9050限制，总价上即使不是豪宅，但愿意花单价3万/㎡去购房，其目标客群本身对于生活品质不输于普通豪宅的要求，可谓“不豪也豪”。从不豪也豪的客群需求上，9050高层产品打造前瞻性是目前所有地王项目定位过程中必须考量的命题。

一般，大众豪宅分为6大维度，一是地段豪宅，例如南京泰禾院子，二是景观豪宅，例如上海滨江之上的汤臣一品，三是园林豪宅，星河湾的精装园林一直被模仿，四是精装豪宅，精装成本在6000元/㎡以上可归为这一类，例如南京之国际广场大平层公寓，五是配置豪宅，国内最顶级的科技住宅或功能最顶级的私人会所等，六是低密豪宅，例如南京之钟山高尔夫。以上对普通豪宅的探究前提，以下，谈谈本人从“建筑形态、园林打造、成品化装修、配套商业及产品配置”等五个方面，对9050高层产品打造“不豪也豪”的产品属性。

第一个关于高层建筑形态，目前南京新晋地王容积率一般在2.2以上，主力项目在2.8-3.0。过往的项目定位上，一般首先考量低容产品配置做足，因为从产品差异性上，低容产品的溢价率更高，能够对项目利润有充足的贡献力。而本人认为，在此容积率基础上，即使低容产品的配建比例不影响整体的居住舒适度，仍要做高楼层，增加社区休憩与园林打造空间，打造社区优美的天际线，保持社区的纯粹性，这也是南京市场上，11层小高层与18、27、33层住宅销售均价趋同有关。

第二个关于园林打造，江南水乡的底蕴，决定南京人对山水的偏好度，而关于山体的营造，可提出项目园林的层次感与丰富感，但山体往往在社区操作空间较小。而在水景的打造上，一般是高端项目投入较多的地方，即使大篇幅的水景后期运营难度极高，但从难易哲学上讲，就是运营难度大篇幅水景，普通社区做不到，而我是豪宅或高端住宅典范，所以我必须做到。对于以上园林打造的建议，本人建议南京地王项目可倾向山水融合，水景可更具功能性，与室外游泳池相结合。另外，园林打造上做足功能空间，高端群体讲究是的圈层效应，因此需多营造社区交流、休憩、亲子的功能空间。

第三个关于成品化装修，由于南京是个价格敏感性极高的城市，因此开发商不太愿意在装修上投入过高的成本，而即使采用精装修，一般会采用性价比较高的精装成本，从而实现项目整体溢价。在3万/㎡销售单价甚至更高的情况下，精装修越能显示发展商的开发运营能力，目前南京酒店式公寓成品化装修水平较高，个别项目甚至做到拎包入住，而这正是想在精装修做足功夫的发展商得学习的地方，而为匹配单价3万/㎡以上的单价，且实现精装价值点在市场上的超越，精装成本至少在3000元/㎡，个别开发商在硬装打造基础上，可延伸至软装，考虑客户个性化需求，可菜单化实现软装配置，真正体现发展商为业主考虑。

第四个关于配套商业，住宅底商的确能够提升项目的利润能力，而本人对住宅底商比较呲之以鼻，因此住宅底商对以上的高层住宅不管是噪音上还是私密性上，都有较大的影响。因此，在配套底商上，本人不建议地王项目配建住宅底商。即使有规范限制，为了不损失容积率，

可实现配套商业与社区大门相结合，社区大门好似一个的脸面，因此社区大门如何将直接影响项目形象。本人建议，把社区大门打造成为类似高端会所的入口，计为商业性质，此社区入口兼顾客户接待、业主休憩、商务洽谈的功能场所。

第五个关于产品配置，产品配置涵盖内容众多，人车分流、精装挑高大堂、精装阳光地下体系、社区会所、品牌物业等等，而这些产品配置内容一般是地王项目的标配。以上关于建筑形态、园林打造、成品化装修及配套商业方面能以做到人无我有的个性化内容，因此关于产品配置，本人认为是地王项目未来实现名利双收的重点衍生内容。产品配置未来需迎合当今时代下发展趋势，有健康、运动、科技、智能、休闲、情景化体验等。科技住宅，最近甚嚣尘上，以上海的大宁金茂府为例，引入十二大科技系统，引入新型的健康生活方式，因而客户为之买单。智能住宅，目前全国比较火的类似小米公寓，实现居家全智能控制。

以上讲了那么多，本人认为南京地王的发展道路，在于高举高打，不管在建筑形态、园林打造、成品化装修、配套商业及产品配置上，做足一个或多个个性化内容，产品配置是未来地王项目引入前沿理念的重要方向。

9050，限制了居住尺寸，但也降低了购买门槛。新晋地王名利双收的模式，没有核心地段、没有稀缺资源、没有低密指标，但从建筑形态、园林打造、成品化装修、配套商业及产品配置等方面做出差异化、个性化内容，使业主能够享受除尺寸以外，独有的豪宅品性。

中国四大超级奢华的高尔夫别墅
南京钟山高尔夫土豪 第二篇

中国四大超级奢华的高尔夫别墅

富豪、政要们身份显赫，挑房子当然也要匹配自己的身份。高尔夫别墅，不仅能彰显这些达官贵人的地位，更能表现他们的生活态度和方式的一张镀金名片。

“每一座城市都应该有一个高尔夫别墅”。住在高尔夫别墅，你享受着高档生活带来的舒适，感受着高尔夫球杆挥出去时那一片天空的宽阔和湛蓝。

南京、上海、广州、昆明„„一座座高尔夫别墅悄悄地落在山水之间，畅想着高尔夫所带来的高端生活。

NO.1南京钟山国际高尔夫(社区)别墅

“云起紫金，挥杆天地宽”。钟山国际高尔夫(社区)别墅坐落于国家4A级风景区――钟山风景区东北面，项目总占地3671亩，其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约1200亩。球道精彩绝伦，球场与紫金山山脉完美融合，别墅巧夺天工，巧布于开阔起伏的高尔夫球场。而起伏的地势与茂盛的山林相互遮掩，完全保证别墅的私密性。

全中国第一个高尔夫球场就坐落于此，当时被宋美龄用来接待外宾。如今，钟山国际高尔夫依托前身的文化，打造钟山与高尔夫的一段绝世渊源。钟山国际高尔夫别墅拥有国际级标准赛事的18洞高尔夫球场、9洞灯光球场和超五星级酒店、会所和国际会议中心等。2008欧米茄中国巡回赛――索菲特高尔夫锦标赛，将于5月份在钟山国际高尔夫举行。

钟山国际高尔夫别墅区共计约200栋独立别墅，分多期开发，其总体容积率0.13，这样的容积率比率在全国范围内都非常少见。在别墅的整体布局上，将别墅与球场巧妙穿插，使别墅暗隐与林木与球道间，在别墅内可以欣赏球场优雅的高尔夫运动，而球场上的球手却意识不到别墅的存在；在整体项目规划设计理念上希望做到人与自然达成和谐共存之美，把钟山风景区的巍峨与雄浑同高尔夫球场连绵错落的绿色海洋做到相互辉映，每一处别墅都拥有自己独享的景观，这样，业主无论身处何处都能体会到一份尘世之外的怡淡与闲适。

在上海，佘山是最高山，如同紫金山之于南京。在佘山脚下，也有一座高尔夫别墅――佘山高尔夫郡。这里是上海第一个托斯卡纳风格别墅，也是上海唯一的森林丘陵型高尔夫球场

佘山高尔夫郡整体定位为符合国际顶级标准的高尔夫别墅社区，包括一个占地1700余亩的18洞锦标赛级高尔夫球场、占地500余亩的高尚别墅区、建筑面积6000平方米的高尔夫会所和建筑面积5000平方米的社区会所。据悉，“汇丰冠军巡回赛”将于2005年11月在此地举行。泰格・伍兹也将来上海参加这一赛事。

托斯卡纳是意大利中部的一个省，托斯卡纳人几百年来居住的农舍留存至今，简朴而优雅的乡村风格彰显出该地区的农业渊源，也造就了一种独特的建筑风格。佘山高尔夫别墅区与其类似，连绵起伏的山丘、挺拔的松柏、古老的教堂、高耸的钟楼营造出经典托斯卡纳氛围。宅基地被巧妙安排在山脚下沿河分布，宁静而和谐。别墅、树木、球道的位置和高度设计十分巧妙：别墅整体高于路面，与球道形成俯视；从球道上却看不见别墅。私密性和层次感设计也出现在别墅建筑本身。进门前庭和多重式中庭连接前院和后院，使别墅围拢于不同的绿色植物庭院中。无处不在的托斯卡纳元素与闲适自在的高尔夫氛围浑然一体。

NO.3汤臣高尔夫别墅

汤臣高尔夫别墅，位于汤臣高尔夫球场东南侧，是汤臣集团的代表力作。首席提出前瞻性的独立别墅电梯设计，另设有中央环保系统。建筑风格采用现代科技材料融入古典建筑式样，以融成后现代主义建筑的手法，构筑宫廷生活。外形保留欧洲古典建筑风情，规避现代主义建筑过于注重功能理性，关注文化传承与人性浪漫。

景观别出心裁以花为主题，寓含“爱”语汇的大花园景观规划。使高尔夫球场的绿意葱葱、繁华似景的景象得到延伸。从基地中轴线起以叠落式广场发想，以五彩大路径维，贯穿整个基地，散落的花圃，形成的相对独立的组团小区。大片草坪、大尺度花圃、花棚、花丘、花街，与住户前花园后庭院关照，既形成相对独立的组团，又保证整体的协调统一，呈现浪漫唯美的浓浓氛围。

汤臣高尔夫球场由日本高尔夫球场设计学会会长加藤俊辅先生亲手设计，斥资1亿美元，为18洞72杆锦标级高尔夫球场。

NO.4昆明滇池高尔夫别墅【南京钟山高尔夫土豪】

昆明滇池高尔夫别墅是昆明目前唯一集西山、滇池、高尔夫景观于一体的高档别墅。坐落在著名的滇池国际旅游度假风景区内，紧邻滇池，与西山隔水相望。生活于此，能充分享受自然美景和高尔夫带来的无穷乐趣。【南京钟山高尔夫土豪】

昆明滇池高尔夫别墅总占地面积262404平方米，总建筑面积119212平方米。项目包含一个18洞国际锦标级标准高尔夫球场和独立别墅群。别墅错落有致地依偎在18洞标准高尔夫球场之中，每幢别墅还配有私家天然温泉SPA。项目环境得天独厚，多家世界顶尖团队联手打造，精益求精，乃一处最理想的山水诗栖地。

南京钟山国际高尔夫球场工程施工方案(终稿)
南京钟山高尔夫土豪 第三篇

1、工程概况

1.1工程规模

南京钟山国际高尔夫球场位于钟山环陵路东侧，西至绕城公路，北

起312国道，南至环陵路，球场南北长3.5公里，东西最大宽度1.3公里，

最小宽度0.25公里，占地面积约为2.7km2。工程规模为先行建造18洞球

场，同时根据需要，由投资方决定是否再增建9洞球场。

1.2现场条件

场地内分布有两处起伏较大的丘陵地带；拟建的湖溪区域分布有十

处鱼塘；一条基本呈东西走向的河浜斜穿场地；除此之外，两条现有道路

呈东西向横穿场地。场内地势除两处丘陵外相对平坦，但仍有起伏。根据

现场勘察，场内地表土质一部分为粘性砂质耕植土，主要用于农作物种植；

另一部分为原有宅基，民房拆除后，留有大量的建筑垃圾；还有一部分由

于常年堆放垃圾，已成为垃圾土；个别区域地表下埋藏有较为坚硬的岩石，

施工时需爆破处理；除此之外，尚有一部分外单位车辆倾倒的淤泥。

1.3主要施工内容

A、球场坐标、高程控制点复核、加密，球场边界桩和球道点定位、

复核；

B、清场（包括杂草、无保留价值的树木及树根清除，垃圾土填埋，

无保留价值的沟、坎推平，鱼塘、河浜排水、清淤等各项施工内容）及树

木保护和迁移；

C、临时施工便道铺筑；

D、挖土造型和堆土造型（包括18个球道和练习场）；

第1 页 共34 页

E、湖溪开挖；

F、大排水管线及检查井施工；

G、球车道施工。

2、工程特点和难点

2.1湖溪开挖区域与原有鱼塘重合。开挖湖溪之前，除排水、清淤外，

必要时采取先填后挖的作业施工，施工难度较大。

2.2场内原有大量的垃圾（包括一部分生活垃圾）土。堆土造型施工

前，需将其堆放至最底层。

2.3原民宅房屋拆迁后留有大量的建筑垃圾，除一部分可用于铺筑便

道外，其余均采取填埋或倒运至填土造型区域最底层。

2.4场地狭窄，岩石爆破区域与两侧公路较近，进行爆破施工时，必

须严格控制飞石方向和距离，做到爆破施工绝对安全。

2.5土石方挖填数量大，工期时间短是工程施工的主要矛盾，也是主

要难点。为了确保工程按期完成，施工需增大人、财、物的投入。

3、施工部署

3.1施工总体规划

根据本球场的特点和土方平衡与调配的要求，将球场施工划分为四个

工区进行，即：练习场、1#、9#、10#、18#球道为Ⅰ工区，11#、12#、13#、

14#、15#、16#球道为Ⅱ工区，2#、3#、17#球道为Ⅲ工区，4#、5#、6#、7#、

8#球道为Ⅳ工区。各工区按照工序的划分，实行流水作业，确保施工顺利

进行。

3.2施工工艺流程图（附后）

第2 页 共34 页

3.3土方调配与平衡计划

施工时，土方调配与平衡，根据挖、填方数量确定，但原则为：“造

型应优先满足每一个球道（工区）的完整施工，当球道或工区内土方不能

满足自身平衡时，可考虑球道之间或工区之间的平衡。”详见土方调配与

平衡计划表。

4、施工总平面布置（附南京钟山国际高尔夫球场平面示意图和大临

场地平面布置图）

4.1施工临时道路、排水

施工临时道路的布置应考虑和永久性道路和场内现有道路相结合，将

临时道路尽量修建在永久性道路的位置之上，并设置回车道，以保证场内

运输畅通。不能与永久性道路和场内现有道路相结合的，根据设计图纸球

道的位置进行设置临时道路，详见施工便道布置图；

场地排水应优先考虑，利用现有地势收集雨后地表积水，然后利用地

势的高差，主要采用开挖排水沟并通过自流的方式疏干积水。上述方法不

能及时排除积水时，则考虑用潜水泵排水，场内积水最终通过原有河浜排

除场外，因此，在清场时，需暂时保留原有河道的排水功能，保证排水通

道畅通。

4.2临时生产、生活设施

生活设施采用在现场附近租赁商品房的方式解决，现场办公设施为业

主已在现场提供的一幢办公楼，生产设施以在工地搭设施工大临的方式解

决。详见现场大临示意图。

第3 页 共34 页

高尔夫球场粗造型、大排水、球车道施工流程图

4.3施工用水

用水采用Ф75钢管从业主给定的梯口接入，且设水表计量，生产用水分管采用Ф48接至各用水点。

4.4用电

生活用电采用90mm2电缆，从业主给定的梯口接入，设一个总开关箱且设总电表计量，用分开关箱引至各生活用电处。

5、工程总目标

5.1工期目标

根据业主要求，本工程开工日期为2003年 月 日，竣工日期为2004年 月 日，工期为 日历天，我公司组织现场勘察、认真安排计算，采用施工计划横道图的形式安排。在安排工期时，我们充分地考虑到冬雨期及其他的因素。

5.2质量目标

本工程质量要求：按设计师提出的特别规格书、图纸和国家相关工程质量标准施工，达到验收标准。

我公司根据多方面的施工经验和本公司的技术力量承诺：本工程质量将满足业主提出的质量要求。

5.3安全目标

创“无伤亡事故安全工地”。

5.4文明施工目标

施工全过程做到文明施工。

6、施工准备

第5 页 共34 页

aeq_-南京钟山国际高尔夫项目销售建议书提纲
南京钟山高尔夫土豪 第四篇

南京 钟山国际高尔夫项目销售建议书（提纲）

一、项目综合分析

1、 项目地块：钟山国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。

（1） 天然优势：地处南京城东北部板块，属““大东郊”的范围，紧临紫金山东北山麓，周边分布中山陵、明孝陵、梅花山等世界级、国家级风景名胜，本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。

（2） 文化优势：传统文化崇尚紫气东来，南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”，在南京人心目中紫金山东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。

（3） 交通优势：处在成熟道路网架之中，交通四通八达。北有312国道宁镇公路，南有沪宁高速和宁杭公路，东西介于绕城公路和环陵路之间，连接南京市内，连接长三角上海、杭州、苏锡常镇江各城市。具有南京都市圈辐射力。

（4） 政府导向优势：符合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等区域内房地产高定位项目已成气势，大学城、科技园的崛起指日可待，在未来三五年内，这些闪光点将形成面连成片，连动发展成为崭新的东部新城区，正加快东部成为城市一部分的进程，紫金山将成为城中山，本项目地块目前看来已经不算很偏，今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻，消费指数、兴旺指数将不断攀升。

2、 周边房地产项目比较：

我们在城东大区域的范围内对相关别墅类型开发楼盘进行分析。

n 帝豪花园：本项目尊贵芳邻，各居环陵路东西两侧。

南京传统的顶级纯别墅区，从94年起开发建设，因其进入南京市场时间过早，定位极高，且内部股东纠纷，导致开发周期大大延长，经营效率并不高，但是以今天静态的眼光来看，帝豪花园仍然是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍，但它内部大都为单体别墅，定位纯粹，依傍中山陵东坡，自然植被条件极其优越，被南京富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区，基本出售出租完毕，业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。

n 聚宝山项目：本项目未来年轻伙伴，与本项目北端相临，仅相隔一条312国道，江阴阳 光集团6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。

聚宝山地块已规划为又一高档社区，标准很高，集多层、小高层和别墅为一体，将是彼此竞争的对手，别墅销售受到相互的制约。

n 亚东新区：

亚东背景资料：94年启动，在国务院“南京市2010年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从1300、1400升至1800、1900；后期的咏梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约2200、2300，但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响，对咏梅山庄定位没有根本转变，其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅，现咏梅山庄已基本销售完毕。目前仙林大学城整体规划方案已出台，亚东成为南京未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市，其市场定位将依托于大学城向中高端转化。

亚东两个最具有典型代表意义的别墅项目??金陵家天下，沁兰雅筑，都是以联排及双拼为主打，规划设计均为上乘，销售状况良好。但因受江宁翠屏山联排别墅板块的强大压力，价值上升空间非常有限。

二、项目定位建议

本项目规划设计要点将高尔夫球运动场地与一类纯别墅居住地共同建设，共同演绎，创导成为经典纯粹高尔夫与经典纯粹别墅亲密接触、交相辉映、联袂主演的升级版新地产模式，比曾经辉煌的高端别墅时代更胜一筹，比奥林匹克主题花园住宅更胜于蓝，可谓绝佳精彩钻石搭档。

高尔夫与豪宅融为一体，简直是天生一对之天合之作（品）。

高尔夫将健康运动、自然风光、社交礼仪风范、时尚服饰文化、建筑欣赏等诸多美好因素菁英汇，凝聚一种经典休闲生活方式，展现一种瑰丽人生境界。高尔夫代表着人们回归自然、拥抱阳光、草地、清新空气的国际顶尖生活方式，天然符合于风景优美的高尚居住地，与国际顶尖豪宅最富有适应性，紫金山优势自然环境将成为高尔夫与豪宅共同的摇篮和背景。 因而，本项目作为国际高尔夫顶尖豪宅的总体定位已勿容置疑。

从营销的角度，我们应当将项目的总体定位更加具体化使之有血有肉、有声有色、内涵丰富以链接市场贴近客户需求。我们要做如下的几项工作：

1．给它命名。一个好的命名正如一个高尚灵魂的象征，将傲然独领风骚且流芳百世。从高尔夫的角度，泰国有蓝峡谷，印尼有“山之精灵”，从豪宅的角度，北京有圆明园，半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名 。

我们的高尔夫豪宅兼具二种特质，当然名字要特别有品味、吸引力。

2..给它概述性具体定位。本高尔夫豪宅在地段环境的选择、产品的规划内容上，完全能够真正站上世界豪宅的舞台。因此提法如：紫金山高尔夫球会与世界别墅卢浮宫（博物馆）。操作上始终是高尔夫球会活动的开展与别墅的营销并举。因本人非高尔夫业内人士，高尔夫话题暂且放下，仅从别墅营销出发谈方案。

从世界别墅博物馆的明确定位而言，是一种收藏的概念。经典豪宅，在世界各地已有了具体的佳绩典范。我们进行珍藏版式的经典回顾与再现。

那么，我们的设计力量一定是超凡突出。

公元2001年，台湾省宏盛建设以仁爱路5642坪前所未见的天王宝地，结合日本、英国、美国、香港以及国内豪宅建筑团队，联手筹划世界豪宅??宏盛帝宝，展现台湾豪宅品质向上提升，与国际豪宅看齐的实力与典范。 宏盛帝宝集合了全世界稀有的国际团队，包括了日本一级国宝丹下健三建筑师事务所执行整体大楼的外观设计；全美五大景观设计公司翘楚，奥克兰迪士尼景观设计、六星级度假饭店指定团队PERIDIAN INT.负责全区庭园景观设计；香港丽晶酒店总裁、富豪李嘉诚一致推崇的设计大师GROVER DEAR担纲俱乐部整体风格规划；结构委托新日本制铁公司量身研发最适合台湾温湿度的制振系统„„等等。

因而，本项目一个最好的最有实力的定位是：这是一个由最好的高尔夫设计大师和豪宅设计管理大师来实现的杰作??“ 世界高尔夫别墅博物馆”，彰显真正世界级经典本色。

具体操作上分为二期销售，划分区域，制定中式、日式、美式、奥地利式、英式等不同风格建筑之方案，集成世界经典风格别墅之大成，古今中外各有，形态不一，称为别墅博物馆当之无愧。其中还可细分如根据建筑风格中式别墅有古典园林式、四合院式等。美式有全木制结构等。根据区位特点有水岸式、山地式等。也可建筑风格与特点相结合如推出美式水岸别墅、奥地利山地别墅等。其中各有一款款款各异相当重要。博物馆珍藏品一般只有一款。每一款要有具体的但不同的品味，品味即卖点。富人是要买品味的，且是独特的品味。 在此，注重区内原生植物、原生地形地貌形态的保护将尤为重要。

2． 价格的定位。

从规划设计要点上分析：（1）地价：总地价6.36个亿，出让总面积3337亩，人民币19.059万元/亩，即人民币285.885元/平米。（2）别墅用地（不含会所等设施建筑物）最多不超过1371亩，约为91.4万平米用地。含会所等在内的建筑物总面积控制在10万平米以内，那么

容积率最少为0.1不等，至少五亩地一幢300平米左右的房，总共也就300幢不到，楼面地价约为2858.8元/平米以上。至2005年5月为一期5万平米销售，一分为二，一期销售为150幢以内。以上根据用地面积、容积率、楼面地价、高尔夫等设施附加值、土木建筑、装修设备、设计、营销等因素考虑成本，应当不菲，但对于顶尖豪宅，价格策略的制定，成本只是一种测算，更应当由市场的定位及市场的价格等无形的手来确立，在此未经详细具体的市场调研，我只能以并不十分准确的经验判断来估算。我认为不要出售毛坯房，要呈现一气呵成美仑美奂尽善尽美的完全精彩现房，定价在美金2000元起售。每款一个价。

三、营销推广策略

进入21世纪后，观察世界豪宅特色，我们认为豪宅不应只是建筑硬件的思考，要想在豪宅中显露锋芒，让豪宅站上世界舞台，更要有鲜明的个性，才能吻合国际时尚品味生活，所以必须贴近豪宅业主的心理需求，包括对自我成就的犒赏、宠爱家人、社交生活、名流生活的隐密、尊贵等。在营销上真正体现迎接国际时尚生活的新豪宅观。

1． 目标客户定位上流社会顶尖级，锁定高精尖客户。宁可高处不胜寒，宁可客户圈缩少，但求高精尖，决不扩大到中产阶级。在实际操作上上当然是买主多多益善。但一定要包装突出买主呈现顶级人物大班风范。

2． 目标市场不仅放在南京。要在上海、杭州、苏锡常设置派出销售机构。要吸引可辐射范围内的真正巨商豪富。

3． 高尔夫球会活动与豪宅营销二驾马车并驾齐驰。采取专买店+俱乐部+售楼处三维全方位营销模式。高尔夫球会专业人员与豪宅销售专业人员二套人马强强联手组成销售班子。体现特定上流圈内实力营销。【南京钟山高尔夫土豪】

4． 追求大音嘘声的境界。如将营销寓于有影响力的社会性活动。

四、销售策略

1．度身定做式。之前由开发商进行风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案，第一阶段预售期划地即由每一业主全面参与设计，方显尊贵本色。第二阶段开工后，可提供个性化菜单式服务，多种选择并参与局部细部设计修改完善。

如丛书式楼书的制作运用：每一风格之建筑配有独立的一册，作详尽精美的描述、说明与介绍。集合优美文字与图片，浓郁贵族文化、高尔夫文化、建筑与设计文化底蕴，专业建筑与设计阐述。楼书将成为一本传世好书。半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名

2．名人故居式。推出模拟仿名人别墅式营销。如庐山蒋氏别墅、美国流水别墅、乔家大院、苏州园林藕园、宋氏姐妹别墅、蝴蝶故居等等著名的、文化传承的、韵味十足的、绝对情结的经典名居。

3。名人代言式。在豪富圈内找一个有感召力的实业家作为首任业主。如中国首富刘永行、刘永好兄弟式的人物。须是中国至少长三角区内豪富阶层中口牌好的、走实业道路，勤恳致富，表彰出未来中国富豪阶级成功楷模的代表人物。

我们应在长三角各地推广这一商界名人领袖式销售路径，希望在不同地区均找出这样的代表人物。

4．高尔夫球会式。首期原始会员限量发行，绝对贵族身份象征。但推广人气的工作必须紧紧跟上，中产阶级BOBO将是巨大的市场支撑力，任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上，中产资级的跟风、欣赏、迈进将托起日出般能量无穷。我们的高尔夫豪宅销售将是高尔夫球会活动与豪宅销售相辅相承的、相互推进的一项联合，高尔夫球会的推广工作本身就是一个营销的通道与手段。

5．买点独领风骚式。 综观国际财富阶层对高档豪宅的需求，总有许多缺一不可的重要因素。

我们在挖掘买点上要做到不仅全面，更加超值唯一性。本项目的买点可列举如下： **原生态环境，优势景观人文资源。

**经典建筑品味。

**城市生活的丰富多彩、才能带来源源不断的活力及想象，所以必须突出拥有四通八达的便利交通条件，繁荣的商业文化，购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施。

**城市才是事业纵衡的领域，但成功人物分秒必争，所以总爱挑选离商务中心不远的精致宅邸。所以强调离城不离CBD

**虽身处城市，又希望保持适当的距离来避开尘嚣，坐拥繁华中的静谧，所谓离尘不离城。 **面对国际接轨，唯有身处国际氛围的环境，才能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。 **身分品味同源，才能英雄所见略同，所以豪宅主人对邻居的选择相当要求，所以户型规划讲究单纯，以及家居安全防范系统 。

**企业趋势开始走向整合合作，社交聚会时一些经营心得及商机的交换，往往才是事业拓展的关键，所以也必须提供名流社交的场所及隐密性的规划。

**家庭社交聚会已经成为国际时尚生活的趋势，所以豪宅室内规画必须考量社交聚会的空间，并且把公共社交空间与私密生活空间于以明显的区隔。

**财富阶层对第二代的教育环境相当注重，所以名校荟萃的环境，也是重点考虑。

针对上述豪宅不可或缺的因素，可以说是仍要力求精益求精，希望本项目能够全面关照豪宅客层的购屋需求。

但本项目的各项特色说明尤为重要。如高尔夫生活与豪宅生活共构成无可取代的名流生活圈。国际化名流生活耀眼多彩。零时差的同步拥有国际生活的时尚情调、信息脉动。国际名校学区，使小主人们，从小到大有名校伴随，熟悉国际环境、培养国际视野。百年建筑经典规划。自然散发沉稳内敛的不凡气质。多功能贵族会所会所。成立国际高尔夫生活球会。各方人士菁英会。体现公司为诚挚答谢社会各界的关怀和厚爱，更好地做到“来源于社会，服务于社会”，显现社会公益形象及良好社会关系圈。

五、目标客群拓展策略

1．目标客群分析与策略

中国已造就新兴的资产阶级阶层。但资产阶级也是分层次的。擅长描绘资产阶级生活的英国女作家奥斯汀写过一本“傲慢与偏见”，住在典型的英国中产阶级乡村别墅里的女主人公伊丽萨白小姐在与贵族公爵世家公子联姻时，竞然受到傲慢与偏见，受阻于嫁入豪门，可见，中产阶级BOBO与贵族BOBO之间也是有界线与区分的，是受制于阶层的。而我们的目标客群也应当进行阶层划分，以便准确地有针对性的开拓客户通道。

（1） 金字塔顶尖层次。未来我们高尔夫球会的核心和豪宅的真正灵魂人物。

实业家（银行业、房地产业、汽车业、IT业、工业、商业等）、长三角区内海外投资国际跨国企业中国总裁、文化界、体育界、演艺界、律师界、收藏界名人、金融证券投资家、港澳台及海外有背景人士、投资人、外交社交家等重量级大鳄；

外商机构、大企业集团、政府高层实力机构、银行、保险等财团、家族企业；

成功女企业家、女明星、富家豪门女性；（专门列出女性人物，有助于针对营销的特定对象做出更准确的产品定位及销售策略）

与上述营销策略和营销推广策略相对应，我们的客户群拓展策略应当更注重战术运用、可操作性及直接性??

● 确立顶尖阶层为核心，中产阶级为推动的相互激励原则；

● 率先致力于培育上流社会高尔夫新生活方式的原则；

● 缩小包围圈、锁定圈内准客户的原则；

● 建立高层快捷通道并树立谐模的原则；

● 推行新销售模式的原则；

● 其他

（2） 中产阶级成功人士。未来我们高尔夫球会的中坚推动力量、豪宅的后续跟进业主及物质、精神赞助商。决不能低估他们的作用，正如股市庄家与跟风实力股民之关系，绝对是股市的真理也是市场的真理。其人员结构包括：

n 高级白领

n 中小私营企业主

n 海归派

n IT、律师等时尚行业的金领人士

n 专家教授

n 政府官员

n 银行等金融单位的中高层

n 股份合资企业高级管理人员

n 外资企业聘用高层

n 文化界、体育界、文艺界人士

n 投资性置业者

他们的特点：

n 位于事业的高峰期，工作是生活的主旋律，在紧张工作之余寻找靠近主城又有自然风景的住宅作为第一居所

n 随着财富的积累和事业的发展，生活观念有了质的飞跃，追求的不仅仅是一个安居的地方而是生存的质量，对健康休闲、高尚社交、高品味生活方式、服务等方面有超出一般社会层次的要求

n 希望与富豪阶层更多商务合作与社会交往。

n 非金字塔顶尖的富豪阶层，不是一味追求豪华，更强调性价比，也更人文

拥有私家车，交通距离的远近不再是关键。

分析可见，这一派人应当是高尔夫球会的理想会员，商务式或休闲式或商务休闲式高尔夫球运动的另一主流消费群。不久的将来，他们中将蕴育出新一代的顶尖成功人士，所以这是一座蕴藏的宝库，豪宅的潜力股和推动力。

● 培育上流社会高尔夫新生活方式的原则；

● 培育中产阶级认知度、参与度、跟进度的原则；

● 建立中产阶层口啤赞颂的原则；

● 其他；

2． 拓展目标客群通道

媒体传播

1. 报纸新闻式报道、专题文章炒作、专题广告；

2. 电视专题报道、广告片；

3. 户外宣传；

4. 专门对话式网站

5. 其他；

活动传播：（1）高尔夫球会活动如系列讲座培训会、世界级或国家级运动及高尔夫明星及专业人士交流会、高尔夫赛事等；

（2）在长三角区举行专题酒会、发布会、说明会、业主及准业主见面会、旅行团活动等；活动地选择如上海金贸君悦、香格里拉、南京金陵饭店、南京香格里拉、苏杭各城市香格里

南京钟山国际高尔夫大排水工程
南京钟山高尔夫土豪 第五篇

南京钟山国际高尔夫大排水工程

1、工程概况：

南京钟山国际高尔夫球场位于钟山环陵路东侧，西至绕城公路，北起312国道，南至环陵路，球场南北长3.5公里，东西最大宽度1.3公里，最小宽度0.25公里，占地面积约为2.7km2。工程规模为先行建造18洞球场，同时根据需要，由投资方决定是否再增建9洞球场。

1.1工程范围：本大排水工程位于南京钟山国际高尔夫建设工程练习场及球道区域。

1.2工程内容及主要工程量：根据工程设计而定，本标段分为大排水工程和窨井工程。工程量依后续设计而定。 1.3工程地质条件

根据现场勘察，场内地表土质一部分为粘性砂质耕植土，主要用于农作物种植；另一部分为原有宅基、民房拆除后，留有大量的建筑垃圾；还有一部分由于常年堆放垃圾，已成为垃圾土；个别区域地表下埋藏有较为坚硬的岩石，施工时需作凿除处理；除此之外，尚有一部分外单位车辆倾倒的淤泥。

2、 编制依据

《建筑工程测量规范》 GB50026-93 《城市测量规范》 CJJ 8-99 《给水排水构筑物施工及验收规范》 BGJ141-90 《给排水管道工程施工及验收规范》 GB50268-97 《土方与爆破工程施工与验收规范》 GBJ201-83 《建筑工程质量检验评定标准》 BGJ301-88

《砖石工程施工及验收规范》 GBJ203-82 《土工试验方法标准》 GBJ123-88 《城市绿化工程施工及验收规范》 CJJ/T83-99 《市政道路检验评定标准》 CJJ 1—90 《建筑施工安全检查标准》 JGJ 59-99 《建筑机械使用安全技术规程》 JGJ 33-86 《施工现场临时用电安全技术规范》 JGJ 46-88

现场具体情况及招标要求

公司《质量保证手册》和《程序文件》 3、

施工组织及部署

管涵开挖前，将按下列部署，以最快的速度，最充分的准备投入施工。 3.1组织准备：为了确保工程能够保质、保量如期完成，根据工程施工内容及工程特点，本公司选派管理经验丰富，尤其是相关工程施工管理经验丰富的 技术人员对管涵铺设工程实行专人专项管理，并全权负责工程全过程管理，对人员、机械设备等进行有效控制。

3.2技术准备：开工前施工管理人员尽快熟悉设计施工图及有关的技术资料和文件，并向参加本工程施工的管理人员进行全面、详细的技术交底，科学合理地制订施工技术措施，经项目部总工批准后，报业主工程管理部审批，并在施工中认真组织实施。

3.3技术标准配备：开工前及时向工程、技术、质量、安全管理人员配发必备和相关的标准图集、施工规范和质量评定标准，确保工程全过程在受控状态下进行。

3.4劳动力准备：本工程施工时将根据工程施工内容将以最快的速度组织一支高素质的施工队伍进场施工，保证工程用工需要。主要劳动力、管理人员及组织机构详见下表：

主要劳动力配备表

项目管理人员配备表

南京钟山国际高尔夫大排水工程 施工组织方案

南京钟山国际高尔夫工程施工组织机构图

第 5 页 共 21 页

南京钟山高尔夫土豪相关热词搜索：南京钟山高尔夫别墅 南京钟山高尔夫酒店