房地产策划案怎么做

导读：　房地产策划案怎么做篇一《如何做好房地产策划方案》 ...

本文是中国招生考试网（www.chinazhaokao.com）成考报名频道为大家整理的《房地产策划案怎么做》，供大家学习参考。

房地产策划案怎么做篇一
《如何做好房地产策划方案》

如何做好房地产策划方案

一、我对房地产策划方案的认识

1、房地产策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划；

2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正；

3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。

二、内容

一般来说，房地产全程策划方案应该包含的内容如下：

1、宏观经济及行业发展态势分析；

2、项目面临的区域市场分析；

3、公司需求分析；

4、项目的优劣势分析；

5、营销组织；

6、产品定位，赋予产品一定的内涵；

7、目前客户选择（区域、年龄、收入、职业等等）；

8、定价策略；

9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算；

10、利润及现金流测算；

11、保证措施。

通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。

三、策划方案评价标准

一个好的策划方案至少应该具备如下特质：

1、真实准确。引用内容和实际情况相符；

2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施；

3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的；

4、责任明确。

5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。

四、如何才能做好策划方案

1、知己。明白公司要什么，是现金流？还是利润？还是其他的什么？一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息；

3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。

5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩；

6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案；

7、建立策划方案实施效果评价机制。以便于修订策划方案或制订新的策划方案参考。

房地产策划案怎么做篇二
《如何做好房地产项目策划》

关于如何做好房地产策划工作的几点建议

谈及房地产项目策划工作，个人以为是通过准确的市场定位，良好的项目包装、宣传，前瞻性、建设性的完成房地产项目谋划、营销等方面的工作。近几年来，房地产行业的竞争日趋激烈。从宏观方面讲，国家为抑制房价过快上涨不断出台新政进行市场调控，同时邯郸市为实现建设区域中心城市的目标，大力发展城市建设，自2008年以来主城区总拆迁面积接近千万平米，而且商品房项目总投资、开工面积每年呈现50%以上的增长，市场释放量的增加更进一步加剧了房地产行业的竞争和洗牌。从微观角度分析，消费者的购房心理趋于理智，不会再出现盲目的跟风购房，而且市场释放量的增大，更多的为消费者提供了选择的空间，消费者观望、理性消费心理进一步增强。因此可以说，房地产行业内部竞争加剧，外部消费者更加理智，开发商的日子不好过，而且房地产整个行业不再被认为是具有暴力利润的行业。面对这样的局面，就更加显现了房地产项目策划的重要性。市场定位找准了，项目包装、策划做的新颖且有吸引力了，会使得整个项目在激烈的竞争环境中脱颖而出，而后面的开发建设、销售就会是水到渠成的事情。在如此竞争激烈的经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为在分析市场、了解目标群体的需求后，按照市场需求进行房地产开发，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的可持续发展。

房地产策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。因此可以说，房地产策划是关系房地产开发经营成败的关键。个

人认为项目策划是预先对整个项目进行定位和包装然后通过一些列的宣传手段完成项目销售目的，实现预期利润。下面本文简单论述一下做好房地产策划几点浅见：

1、清楚房地产市场产品的特点：

在进行项目策划之前，我们首先要清楚自己是在对什么样的产品进行策划，这类产品有着什么样的特点。

商品住房，是一种很特殊的商品。住房可以通过市场自由买卖也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由国家统一分配，并不是一种可以买卖的商品。但是随着我国实现住房改革后，住房成了一种商品，可以买卖，但仍要受一定限制的商品（个人之间买卖住房，需要到房管部门办理过户手续，并缴纳契税等法律的限制）。有一个安身之所是人类生存的最基本需求，而马斯洛的“需求层次理论”也将安全需求列为仅次于饮食（生存）以外最重要的需求。同时我们国家人口众多，18亿亩的土地红线决定了土地的稀缺性，这同样决定了商品住房在我们国家具有价格高，很可能具有唯一性消费的特点。在一个像邯郸这样的三线城市买一套商品住房都需要五十万元，这基本上是一个普通家庭一辈子最大的支出。但对于高收入人群来说，住房从某种意义上是身份的象征，高贵奢华的高档社区代表了居住者显赫的社会地位。

通过以上分析我们可以推断出商品住房具有价格高，存在唯一性消费可能，身份象征等特点。同时随着社会文化的不断发展，商品住房又出现了个性化等多方面的特点。

2、进行准确的市场定位：

进行项目策划，定位是关键。项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。在什么位置建什么档次的楼盘，建多大面积的户型，在进行策划之前都要很准确的清楚这些问题。高、中、低端楼盘的定位，中式风格、欧式风格等项目建筑形式的定位都很重要。在一个低端楼盘的项目里搭配古典浪漫的欧式风情建筑，显然是不合适。

甚至可以打破传统的按人口、地域、收入等要素进行项目定位的做法，重新针对未来十年最具潜力的购房者群体设计、建造具有定制意义的房子。

3、细分市场找准目标客户：

根据“二八法则”原理，80%的企业利润是由20%的客户提供的。因此在对一个项目进行策划时要很准确的把握目标客户群，高端大户型的房子就是卖给高收入人群的，50㎡小户型就是卖给低收入人群的。不可能寄希望于开发的一个项目适合所有的购房者，让月收入2000的到月收入20000的购房者都买你房子，这不现实也不可能。在现阶段房地产企业竞争激烈，必须通过精准的市场定位和市场细分选取最适合自己的客户群，其余的客户完全可以舍弃。

在市场细分方面，我觉得做的最成功的就是美国的高科技企业“苹果”公司。在十年以前有多少人知道这个公司，我想就是现在，35岁以上的中年人也没有多少知道这个公司。但是就是这样一个公司，在2010年5月26日市值达到3194亿美元，一举超越微软成为世界上市值最大

的高新科技公司。苹果的成功是基于两方面----创新和市场细分。他们推向市场的每一个产品都是具有颠覆性的，从世界上最薄的笔记本电脑到介于笔记本电脑和手机之间的平板电脑ipad，再到80后这一代人超级迷恋的手触电话iphone，每一次产品的推出都会引起市场的巨大关注。创新是一方面，更关键在于通过市场细分锁定主要目标客户群----就是针对年轻人，大胆的舍弃35岁以上的中年人。根据彼得德鲁克的理论，营销是刺激消费者的潜在欲望，苹果公司紧紧抓住18-35岁这部分消费群体，将公司的主要利润定位于年轻人并充分研究他们的消费心理，刺激他们的购买欲望正是苹果成功的关键。

把“苹果”的成功经验借鉴到房地产行业同样如此，在不同地段做不同项目，要针对不同的消费群体。通过市场细分，锁定本项目最主要的客户群并通过细致研究他们的消费心理、他们对商品住房的潜在需求，从设计到质量的每一个方面都进行有针对性的关注，就是说针对不同的人建不同的房子，满足他们的需求。通过刺激他们的购买欲望，让这类人群实实在在的成为我们的主力购房群体。

4、以人为本，通过差异化的手段完成房地产项目策划：

在个房地产行业竞争激烈的年代，更要注重以人为本，通过差异化的手段完成好项目策划。注重人们对住宅新功能的要求，例如强调舒适性、注重娱乐性和多功能等方面的要求，在设计的细节方面做好项目策划。

由于市场释放了大，消费者可选择的余地多，而产品都是同质的，通过什么方式才能让消费者选择你的楼盘而不是别人的呢？是差异化，

是与众不同的卖点。

什么事房地产项目的差异化？就是为消费者提供了满足其利益的某种需求并且获得了认同：就是你有水景，别人没有；就是你是欧洲田园风格，别人是江南园林；就是你有源自万科的设计，别人只是地区性小设计院的水平；就是你有戴德梁行的物业管理，别人只是粗放型的物业管理。人无我有就是差异，人有我精就是差异。

当然在房地产行业，差异是最容易被模仿的。在差异化被模仿后，还是要差异化----通过“主题”地产的方式实现项目策划----“西班牙风情”、“德国印象”、“浪漫巴黎”都是很典型的主题地产策划方式。在创新的策划思想理念指导下房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，把握这些理念的实质，灵活地运用到策划实践中去。把带有独到的思想理念运用好，引导主题策划的新潮流。主题地产最成功的例子是潘石屹的“soho现代城”。运用“概念地产”理论来策划，达到了炉火纯青的地步，标新立异的外立面造型及颜色，超现代的策划营销理念，被广大的专家学者认为不可思议，而发展商却得到了额外的回报。

通过上述分析不难看出，要想是项目吸引消费者的眼球，需要另辟蹊径，出新、出绝。

5、注重广告营销，制造认同感。商品房无非也是一种商品，想要将商品销售出去，广告宣传是必不可少的手段，而且要将广告宣传提高到一定的高度----要特别重视广告宣传。商品本身的质量品质等因素只是其成功的一部分，好的广告宣传往往能促使一个普通的商品获得巨大的成

房地产策划案怎么做篇三
《如何做一个优秀的地产策划人》

一篇让我受益匪浅的文章，指明了我今后努力的方向······

1、 文案策划和策划是两回事。

策划人需要有较好的文字驾驭能力，但是你的文笔好并不一定就是一个好的策划。

隐藏在优美的文字背后的，是思想和策略，这才是策划的精髓。

正所谓“外行看热闹”，当我的方案展现予别人的时候，别人往往会赞许我几个字

——你的文笔好好！

这个时候我会大跌眼镜，作为一个策划人获得这样的赞誉，我觉得是夸错了对象

我不需要别人夸我文笔如何如何好，那只是授予写手的赞誉

如果你的策划缺少精准的切入、指向和创意的闪耀，那么你只能适合当一个写手

如果你仅仅是做做创意说明、做做促销活动方案、做一些简单的广告文案这些

我觉得充其量只能是一个文案或者文秘

不是文案策划，更不是策划

2、策划并不是谁都可以做

我很奇怪

现在很多人动不动就把策划两个字挂在嘴里

好像策划是很荣耀的事情

我相信策划肯定是荣耀的事情

但是这个词语被谁都可以挂在嘴边的时候

你会不会觉得是一种悲哀？

你了解策划的本质吗？了解市场营销的本质吗？了解战略和策略的关系吗？

你以为经常把什么IMC/USP/4P/4C/DNA/核心价值/，会做做波特SWOT分析、用用BCG的模型、MINKSY的7S模型这些就是策划了？

我认为别人的理论你可以学习

但是更重要的你要能够变成自己的东西 才不是唬人的东西

策划人不仅仅需要大量的读书和思考、积淀

你的“创意包”才能够越来越多

如果你缺少对人文、历史、地理等等的积淀

那么你的思想将会一直枯竭

所以策划人不要始终专注于看专业书

还需要更多的涉猎其他的书籍，包括旅游、电影等等文化性的活动 策划的学习不仅仅是书本

耍也可以、吹牛也可以

3、策划人要在公司占据先导的地位

如果你现在在公司只是这样的情况

“**，帮我做个创意说明„„”

“**，这个广告文案帮我想想„„”

这个时候我需要告诉你，你的角色可能有问题

此外，你的同事对你的工作认知是有错误的

他们都认为，策划是拍脑袋就可以想出来的

但是我认为不是这样

你需要熟悉你的产品以及对手竞品

了解竞品的特性 优点 缺点

才能找到竞争对手的软肋

最终提炼出你的卖点或者策略的支撑点

这些都是务实的工作，在这样的工作之下

才能提炼出凶狠的说辞，和强烈视觉冲击的画面

不要把你工作的步伐走在别人的后面

每一个项目 从一开始

你就必须界定好

你的工作永远要先导

对产品的概念、说辞、画面、功能、卖点、传播策略这些你必须一开始就建立起来

4、举起你手中的剑

策划要像老虎一样的，要猛、要狠

策划就像是在铸剑

举起你手中的剑

精准的指向你的目标群

砍死你的对手

把市场切割开来

这就是策划之剑！

5、创意不是一蹴而就

你要相信

创意不是一来就有的

虽然偶尔会有灵感的闪耀

但是要经得起时间考验的灵感 才是你最后的概念

这个时候你的创意往往跟你的积淀有关

创意的诞生有三步

a、昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路。

b、衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。

c、众里寻他千百度，回头蓦见，那人却在灯火阑珊处。

我常常在很多时候捕捉到创意的灵感

逛商场的时候/上厕所的时候/走路的时候/睡觉之前

但是回归头来，这些创意的诞生

难道不与我平实大量的调研、阅读、思考和观察有关吗？

6、除了专业书之外，多读一些与哲学和历史方面的书

我认为，营销就是战争、营销也是哲学

你看看中国的近代史

“农村包围城市”这样的战略是毛XX拍脑袋想出来的吗？

《中国目前各社会阶级的分析》难道不就是找准目标群？

《湖南农民运动考察报告》难道不就是一次市场调研？

《矛盾论、实践论》这些东西难道不就是策划人最好的教材？ 这就是我理解的策划

在“农村包围城市”这样的战略既定之后

你还要有策略的支持 没有策略的支撑 战略永远都不会落地 所以才有了

“打土豪、分田地”这样的广告语，是不是很直指人心？

看了《赤壁》，你能思考出竞争对手的软肋在哪里吗？

当然是在他在它的优势的背后

八十万大军 来势汹汹

一块垫底的木板和锁链就可以把他的优势变成颓势

再回头看看孙子兵法

孙子的“战势不过奇正”

以奇取胜，以正御敌

难道就不是今天的蓝海？

孙子的“道、天、地、将、法”五个方面的“五事”。

难道不是就是今天的营销策划？

黑格尔的“正反合”思想 难道不就是今天的策划之术？

7、策划不能靠忽悠

赵本山的《策划》赢得了大家的捧腹

但是我作为一个策划人

对“策划”两个字的深爱

感到深深的悲哀

策划这个字眼好像越来越跟下面的字眼相关

“假”、“忽悠”、“门槛很低”、“良莠不齐”

严格意义上说，我觉得有“策划”两个字作为一个职业名称是不合适的 这个词语的主观性太强，常常被用作动词

我策划了***云云，相信每个人都听到过

所以我虽然做策划 但是我不喜欢策划这个词语

我要告诉大家的是

策划必须有务实的职业态度，创意的闪现需要你大量的基础工作 这样出来的IDEA才是好的IDEA

才是能够经得起时间和市场考验的IDEA

而且

不能依赖策划来解决所有的问题

策划只能指向一个问题，解决一个问题

8、思考策划的本来面目

不要抱怨你的工资如何如何的低

首先你要思考你是不是一个真正的策划？

你要思考离一个真正的策划还差多远？

你能否常常能够提出精准的策略

把策略变成一个概念

并把它足够的演绎到你的营销当中？

那么我相信你是一个优秀的策划

如果你的答案是否定的

那你还有路要走

不仅仅要走，还要经常思考、观察

要学会做一个会思考的人

我常常上街的时候就看看路牌上的广告 或者广告语

然后与老婆一起当作个话题来侃

在你积累到一定程度的时候

你会发现策划不仅仅教会你策划 还会教会你如何认识自己、如何做人 做人 做品牌 做企业 在策划人看来

一定是相同的

9、应聘策划，那你一定注意

如果你想成为真正的策划

那么我建议你去策略先导的公司

这样的公司才是考验一个人的真正水平

但是压力也够大

如果你去不了，或者在其他行业的公司

那么你也要了解这公司的策划的工作职责

如果是做做POP、做做物料、做做媒体排期、做做季节性和节日促销这些 （特别注意在卖场的策划是最低级的 ）

那你的水平永远都不能提高

这些只能提高你对基础性工作的工作水准

而不能锻造你的思想

在你应聘的时候

你可以了解公司领导是什么样的类型

如果领导还是靠实打实的营销起身的，或者他有超前的营销思想 那么他可能对策划的期望很高，你需要把握机会了，挑战也更大了 还有些公司把策划分的很细

譬如我以前的公司就有活动策划、项目策划、品牌策划

在这当中活动策划是最低级的

如果你想在这个行业的话，活动策划一定不要做太久

一定要往项目和品牌方面转变

10、做策划方案的金字塔论

策划人经常会做方案的

我看过版上的几个方案

一看我就知道是入行不久

为什么？

一个好方案我觉得就是

找准一个好的目标 找到一种好的方法 安排一个强势的执行

方案一开始必须设立有目标 也就是说你的这个方案是需要解决什么 很多人做方案的时候都有这样的说法

提高知名度/为上市做铺垫/提升销售额/„„

我觉得这种目标太模糊了 策划一定要精准

你的一次策划就可以提升知名度了吗？

品牌的锻造不是一天 一次 而是长久的支持 还需要与时俱进 再有 很多的策划方案

在模糊的目标之下 这种错误暂且不论

策划的方法完全脱离

也就是说倒回去看的话

你的方法能不能支撑起你的目标

一个方案就像一个金字塔

顶端是你的目标

但是下面的东西要足够多渠道、方法、角度要多样

把这些东西整合在一起 朝一个方向发力

你才能爬上你的金字塔

这就是方案的方法论 有效的方法才能够攀上顶端

回头看一看你的方案 是不是一直徘徊在金字塔的底端？

11、策划人凭什么挺直腰板？

一次又一次的跳槽

为什么工作就那么难找，而且工资就是不涨？

房地产策划案怎么做篇四
《怎样才能做好房地产开发策划方案》

怎样才能做好房地产开发策划方案

很多的房地产的策划人经常抱怨房地产商不理解营销策划的重要性，认为房地产商对营销策划不懂而忽略策划人的价值。但是为什么有很多策划公司在多年房地产营销策划中可以得到开发商的认可，至今不仅还活着，而且路越走越宽？我认为一些营销机构或策划人轻易犯一个非常重要的错误。那就是，他们只往往重视市场的研究、产品的研究、销售手段等方面的研究。但忽略了对房地产企业自身的研究！在我们多年的房地产策划中，对于房地产开发策划研究是非常重视的一个课题。

一、我对房地产开发策划方案的认识

1、房地产开发策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划；

2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正；

3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。

二、内容

一般来说，房地产开发策划方案应该包含的内容如下：

1、宏观经济及行业发展态势分析；

2、项目面临的区域市场分析；

3、公司需求分析；

4、项目的优劣势分析；

5、营销组织；

6、产品定位，赋予产品一定的内涵；

7、目前客户选择（区域、年龄、收入、职业等等）；

8、定价策略；9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算；

10、利润及现金流测算；

11、保证措施。通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。

王大琨（IBM特聘顾问、中国第3代沙盘模拟领军人物）

清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学、中山大学、中央财经大学等国内16所顶尖商学院总裁班特聘教授！

清华大学管理硕士专业毕业！

北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长，高级合伙人

王大琨老师有20年在不同领域企业实战经历（历经跨国企业、大型国企、著名民企三类企业），曾在IBM、万科、泰达、新浪网、北大纵横咨询集团担任高级顾问、部门经理、高级总监、副总裁职务！近9年高端管理人才培养经历。咨询、培训过的企业超过500个。擅长讲授沙盘模拟系列课程、TTT等课程。

采用行动学习、问题导向的咨询式授课方法推进教学。讲课风格轻松不失严谨，以学员及客户为中心，致力与学员意识的互动和应用效能的提高。根据学员情景演练的情况灵活进行的案例分析尤其精彩。

三、策划方案评价标准

一个好的房地产开发策划方案至少应该具备如下特质：

1、真实准确。引用内容和实际情况相符；

2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施；

3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的；

4、责任明确。

5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。

四、如何才能做好房地产开发策划方案

1、知己。明白公司要什么，是现金流？还是利润？还是其他的什么？一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息；

3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订房地产开发策划thldl.org.cn方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。

5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩；

6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案；

7、建立策划方案实施效果评价机制。以便于修订策划方案或制订新的策划方案参考。

房地产市场的竞争，不是产品自身的竞争而是房地产商自身水平的竞争！所以我们说，假如不重视对于房地产商自身的研究，就无法了解他们在市场上位置和他们的优势与差距，从而也就不知道如何与对手竞争！所以，强调的是，要做好一个房地产项目的营销策划，首先就要研究该房地产项目的企业，

房地产策划案怎么做篇五
《如何做房地产策划文案》

房地产策划案怎么做篇六
《100个经典房地产策划方案》

房地产策划案怎么做篇七
《房地产全案策划流程及方法》

房地产策划案怎么做篇八
《房地产策划案》

市场分析

1． 营销环境分析

 2010年湘潭房产形势分析

 大体上的增势：增长态势，稳中有升。特别是首届长株潭房博会的成功举办以及其推出的购房优惠政策，为湘潭房地产注入新的活力。

 短时期的回落：国家的金融，税收，土地等一系列调控手段，特别是政策层面上的继续严格执行二套及以上房贷政策，使得企业拿地谨慎，市场观望氛围渐浓，也使得湘潭房地产市场出现短暂的调整期和观望期，各项指标增幅有所回落。

 市场的不平衡：经过上半年的热销，消费需求逐步透支，商品房和商品住房的供销大于需求。

 消费者购房行为分析

 生活在郊区，工作在城市的消费时尚。

目前的生活时尚已从居住在市中心向居住在郊区转变，随着生活节

奏的加快，消费者越来越倾向于空气清新安静的郊区生活。

 品牌信任度促使消费。

买房是关乎消费者未来发展的重要事情，所以大多消费者不会感性，盲目消费，都是经过慎重考虑各种因素得出的结果，所以，有强大的品牌做支撑，楼盘有了专业的，高度的质量保证，使得消费者安心购房。  家庭生命周期的变化对房地产的影响。

“剩男剩女”时代渐渐成为社会的强势主流。从男女结合组成家庭到一个孩子出生，到孩子长大成人再组成新家庭的家庭生命周期比过去延长许多。新的家庭开始阶段推迟导致购房导致购房趋向年轻化。这一代年轻人成为房地产市场强有力的消费群体。他们观念超前，经济负担轻松，讲究时尚个性。这批年轻人需要设施合理，私密空间好，小户型的住宅。

2． 产品分析

 【大学里】项目概况：

 现阶段项目介绍：

大学里项目产品形态涵盖有退台式花园洋房、小高层、高层、单身公寓、商业门面等多种类型的复合型大型社区。已实景呈现的樱花大道、豪华会所、露天戏水池，以及正在建设和规划中的风情商业街、中央立体水景等，还湘潭人一个畅游西班牙海岸的奢华梦想。

大学里预计分四期开发，一期产品最大特色为退台式花园洋房、类别墅产品及多变户型。一期8栋花园洋房现已售罄，其中一期二组团“中央水景新品，稀缺退台洋房”2010年4月18日盛大开盘，当天即告售罄。

第十四届房博会日前在步步高隆重举行，借助房博会的盛事大学里项目现主推二期产品。

项目二期新品70~130㎡板式景观高层、MINI小户型即将全面上市。

其中二期新品70~130㎡景观电梯高层，纯板式两梯两户，户户南北朝向，家家超大观景阳台，阳光花园，可二房变三房、三房变四房，还是温馨的三口之家，甚至是热闹的三代同堂，在大学里都会找到幸福梦想。

 开发商：湖南怡富置业有限责任公司

湖南怡富置业有限责任公司，中冶置业武汉有限公司是世界500强企业中冶集团旗下从事房地产综合开发、投资的公司，具有国家一级房地产开发资质。  投资商：中冶置业武汉有限公司

2009年，由美国《财富》杂志评选的世界企业500强中，中冶集团排名第380位，在中国企业500强排名第27位。

 项目地址：湘潭市雨湖区湘潭大学东侧

 地段综述

 文化教育：湘潭大学、湖南科技大学、湘潭技师学院、湘潭市工贸 中专学校几大高校包围之中，以及连接长沙岳麓高校区

 交通：通过湘大北路接320国道、湘江四大桥、高岭路、建设路，

目前公交线路有6、107、13路公交线路

 商业：心连心超市，湘大琴湖区域，湘大教师公寓商业街，三期房

引进大型超市、商业中心，跟日后小区内自建的欧式风情商业街

 休闲：湘大体育馆——标准游泳池，羽毛球馆，篮球场，体育健身

中心等等

 生活：湘大琴湖食府，联建，红旗商贸大市场

 生态：琴湖公园（计划中），区内计划绿地率：35%；，湘大环境

 医院：湘大校医院

 事业单位：湘潭大学、湘潭技师学院、湘潭电大、凌天科技、恒盾

集团

 建筑风格：西班牙风情

 二期房均价：3200/m2

 经济数据指标：

 占地面积：66390.34㎡，约100亩；

 总建筑面积：18万㎡；其中：住宅：174850.2㎡；商业：7499㎡

 总户数：1594 户；

 容积率：2.58；

 建筑密度：25%；

 绿地率35%

 营销目标：主推二期房、树立“大学里”良好的品牌形象

 二期户型：

 百变空间：70平米到130平米

两方变三房（两房两厅一卫+景观阳台+室内阳光花园）

三房变四方（三房两厅两卫+超大景观阳台、露台+室内

花园）

 “单身公寓”小户型房：40平米到80平米

 【大学里】swot分析：

优势（strengths）

 优质的投资商、开发商：

中冶企业是全球500强，是鸟巢跟上海世博会的建筑设计成员之一

 独特的百变公寓户型：

湘潭唯一可以利用花园阳台来创意设计改造房间的“两房变三房”

“三房变四房”的户型。

花园阳台只算面积一半的价格，优惠很多

 独一无二的单身公寓：单身公寓的每个房间的面积都是不一样的

 西班牙建筑风格： 湘潭第一家西班牙风格建筑，湘潭仅两家西班牙

风格建筑

 文化氛围浓厚：湘大、电大、技师学院、日后连接长沙岳麓高校区

 娴静、干净周边环境：远离了市区的嘈杂、无工业区

 绿化率比较高：郊区的绿化、湘大、小区内的绿化

 发展前景：

 衔接长沙岳麓区，随着长株潭一体化，湘大周边地区势必成为长株

潭地区的新兴教育科研基地。

 交通进化

劣势(weakness)

 价位偏高：同样是西班牙风格的金侨城只卖2800

 事业单位：事业单位较少、让户主工作要坐车、不太便捷

 医院：不完善、稍有规模的只有湘大校医院

 交通：不太便捷，目前公交线路有6、107、13路公交线路

 商业：基本上目前没有商业中心。只有些小超市、便利店。

 休闲：基本上借助湘大资源，

 生活：湘大琴湖食府，联建，红旗商贸大市场

 生态：琴湖公园（计划中），区内计划绿地率：35%；，湘大环境

机会点(opportunities)

 相比同地段楼盘，是它较有档次的楼盘；同类竞争对手少

 周围有一个较大的目标顾客群体：湘大老师生活比较讲究品质、消

费能力比较强

 单身公寓的小户型，经济条件好的学生、考研的学生、周边的工薪

人士容易接受（特别是长株潭一体化 此处成为新兴教育科研基地后 这类目标消费者会更多）

 长株潭一体化，这里将成为湘潭工业和GDP的中心所在、新兴教育

科研基地、所以值得投资。

 百变空间户型能很灵活适合家庭周期变化。

障碍点（threatens）

 距市区太远、太偏僻，各方面设施不完善、生活、工作都不太便捷，

这是楼盘的最大障碍点。

 周边湘大老师比较有购买力，但是大多数都已经置业。

3． 企业与竞争对手分析

 竞争对手确定原则：

 可比性——建筑内外部特点及推广策略、消费人群等具有一定的

可比性

 相近性——在项目的软硬环境如建筑面积、景观、价格比、区域、

地段等方面有相似性

 竞争对手设定：

4. 消费者分析

房地产策划案怎么做篇九
《房地产活动方案》

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