店铺选址分析

导读：　店铺选址分析(共7篇)开店选址分析：这些店铺最好敬而远之(图解)人脸上的“斑点”与“瑕疵”，自然是影响人体印象，而店铺的“斑点”，同样也会影响顾客对店铺的判断，从而影响进入店铺的兴趣。开店选址分析的时候，要考虑到店铺的周边环境是否有“斑点”一样的东西，是否影响了顾客的购物情绪。例如：很多商铺楼上住户存在乱扔杂物的习惯，这...

篇一 店铺选址分析
开店选址分析：这些店铺最好敬而远之(图解)

　　人脸上的“斑点”与“瑕疵”，自然是影响人体印象，而店铺的“斑点”，同样也会影响顾客对店铺的判断，从而影响进入店铺的兴趣。

　　开店选址分析的时候，要考虑到店铺的周边环境是否有“斑点”一样的东西，是否影响了顾客的购物情绪。例如：很多商铺楼上住户存在乱扔杂物的习惯，这样无形中，让进出店铺的顾客心存禁忌，有极大的不安全感。

　　下面这篇新闻报道《40公斤藏獒从天而降;女子被砸中致颈椎骨折》，足已说明在店铺选址中，如果忽略店铺周边环境，会严重影响销售额。“2007年6月3日，一条至少价值40万、重约40公斤的藏獒，从重庆杨家坪直港大道12号某商铺楼上一跃而下，其沉重的身体刚好砸中下面路过的张女士，藏獒当场死亡，张女士颈椎骨折。据了解，张女士先在杨家坪九龙坡一院急诊室接受抢救，诊断为颈椎骨折。因伤势较重，张女士被紧急送往重医附一院救治。 ”

　　因此，经常看见店铺门口前有这样的现象，如下图：

　　店铺选址时，还要考虑：顾客进出店铺的方便性，如：门口台阶是否过高或过低?门口道路是否阻碍顾客的行走安全?店铺旁边是否有公厕、垃圾筒或不洁气味?……如下图：

　　从台阶的广告就能明确地知道，这家店铺非常想更多的顾客进入，但14步的高台阶还是一定程度上让顾客“望而却步”。

　　这家让顾客“望而生畏”的店铺，不是台阶太高，而是下行的台阶太深，虽然在台阶旁安装了护栏，但仍给顾客产生严重的不安全感，当然，其进店率低也是可以想象的。

　　(图片由“创业第一步网”转载自中国服装网)

　　经过这样有“陷阱”的店铺，每个行人都必须小心翼翼，哪还有心思去注意经过的店铺里面有好东西呀!

　　垃圾筒和公共厕所在街面也是经常出现的，但如果在你所选择的店铺旁或门口有这么一物，可就不太能令顾客愉悦了。

　　这排店面前的人行道实在是太狭窄了，横宽1.5左右，而在这样狭窄的通道中央还种了树，因此，顾客要在店铺前行走[来自:

　　店铺选址时也需要分析店铺的地形特点：选择能见度高、不被周边建筑物、广告牌、树木等遮挡的地点建店。

　　马路对面这家被大树挡住了LOGO标的店铺，明显地其进店率会受到地形特点不佳的限制，销售业绩也会受到影响。

　　综上所述，选址的准确可以有效地帮助经营成功，选址是首要也是至关重要的因素。当然，选址不但需要充分掌握技巧还是一种艺术!

篇二 店铺选址分析
开女装店选址的必备技巧和服装店选址禁忌

　　女装店选址的重要性   　　“位置好,客流量大”这是个不可争辩的事实。在服装商圈里已经是个公认的秘密了。客流量大的地方可以让女装销售的速度更快些,因为人人都有一颗好奇心,人流量强的店铺容易扎堆,所以人总想挤进去看一看。所以说在服装业当中，女装店的选址是非常重要的。

　　相关数据指出：女装比男装更依赖店面位置。商场曾做过调查，结果发现，男装并不在乎商场的位置是不是在中间，相反，女装对位置是比较计较的。女装的销量和位置有着息息相关的联系。

　　女性朋友消费的心理是怎样的

　　很多女性朋友逛街都喜欢慢慢地逛，位置明显的地方，显而易见被逛中的几率要大很多。女性心理研究学者表示：因为女性逛街调查有相关研究称是先围绕整整个商场转上一圈，而不是直接进入商场的正中央。女性朋友购买服装时，都是喜欢围绕商场转上一圈。并不是奔向要买的物品，大多数的女性朋友在逛街时是抱着“看看自己要买些什么”的想法去逛的。然后才是对牌子的比较和筛选，购买服装的行动是很随机的，女性朋友都是感性的，感觉好就买。在这点上不比男性朋友，男性朋友会先在出门前就想好自己要买些什么，认准牌子，然后直奔专柜。

　　女性朋友对感觉为什么会这么重视

　　首先是因为女性是感性的原因，再是店铺的位置的能给人一种购物环境的空间上的“感觉”，店铺的陈列也是一个重要的原因，多数女性朋友会觉得“好的品牌，占据好的位置”和众多品牌挤在一起自然就感觉不好。女装店面似乎比男装更强调在店面设计和摆放风格，男性朋友逛街只是为了买与自己职业和生活相关联的，对于店铺的感觉没有过多重视，只是注重服装品牌适合不适合自己。

　　女装店选址的方法：

　　如何以地利优势，取得较大的进店客流量和实际销售量，这是开店选址问题的关键。为此，必须经常关注当地市区的城建动态，研究所在城市的市区发展方向和消费动向，调研在主要消费时段，沿街人流量的大小和主去向。

　　驻足便利

　　一个城市都会划分若干个商圈，并存在城市中心和副中心之分。在实际操作中，我们会面临主干道选址、主干道路口的选址、次干道选址、社区选址、城乡结合部选址等类别的选址问题。上班族多居住在市中心之外，在消费群体中占相当比例，且多数早上上班匆忙、下午下班后路上时间充裕。有数据测算，白天八小时制下班后的2~3小时内，主干道上沿街店铺会出现一个明显稳定的消费驼峰。所以，干道(路口)选址时应结合上述情况，选择靠近城市中心外辐射方向的一边(路口要考虑两个方向的重加)，这样有利于顾客驻足。

　　抓大捏小

　　把准主干道的路口，以建形象店的标准将店招牌加大做靓，形象上与连锁店高度统一。如有可能的话，将整栋楼体的主体色及窗帘颜色装成和企业VI系统相符的色别，远看和谐美观，能增强视觉冲击力。对于房租价格较低的背路街道(胡同)、社区、城乡结合部等地选址，要以靠近居民区、医疗机构为原则，距离越近越好，特别是附近有竞争对手的地方，谁靠近一小步，销售就可能拉开一大步。

　　莫忘店中店

　　在大型的商场、超市设置店中店，虽然租价不菲，但与商场(超市)共享庞大的客流，结合销售情况，顺应商场(超市)的促销活动，适时应季地调整商品结构，也将成为新一家为公司贡献利润的门店。

　　此外，在选址过程中，还需要对周边(商圈)的人口密度、职业构成、家庭规模、户均收入、消费支出、性别比例、年龄结构、流动人口、商店总数、消费倾向、购买时间和动机等进行摸底分析，研究划定区域内连锁网点的呼应布局，原则是根据城市的商圈布局，决定一个中心店组合和排列中心店组合，更好地建立动态、平衡的物流网络，以便有利于连锁各店间调剂货源，达到区域内各种资源的共享。

　　服装店选址的六大误区

　　如果一家服装店在经营过程中出现人气不旺的情况，那肯定是在开服装店的选址环节出错了，进入了选址误区。开服装店选址，容易进入哪些误区呢?下面小编就和大家来详细地介绍一下，希望能帮到大家。

　　一、服装加盟的迷信黄金地段

　　“非风水宝地不嫁”是开服装店选址中普遍存在的一种心态。他们认为，在闹市区、商业中心开店，丰富的客流量就是生意红火的保证，开服装店就要开在黄金旺地。殊不知，黄金地段的昂贵租金与激烈竞争所带来的经营压力，非一般专卖店所能承受。

　　二、服装加盟的不顾形象，徒求销量

　　人口密集、购买者众、消费量大……很多专卖店会竞相入驻这样的商圈。但是，只从投资回报的角度考虑店址，未必就能实现效益最大化。对于开服装店而言，除了考虑店址对销量的促进作用外，还应评估其对品牌形象的影响。为确保品牌形象不受损害，开服装店选址方面还需强调周边环境的卫生、清洁、美观等方面。

　　三、服装加盟的盲目进入竞争饱和区

　　过度集中往往会造成市场饱和。有时候，位于同一商圈的多家同类专卖店看起来生意都很好，实际上已达到竞争平衡的临界点。新增加一家店，市场就超饱和了，造成僧多粥少的局面，原先挣钱的都开始亏损，只会加剧价格战(创业网

　　四、行业偏离商圈定位

　　每个地区都有自己的整体商业网点布局。何处发展服务业，何处发展IT零售业……各个城市都会有长期性的整体规划。错位选址，逆势而动，往往得不到宏观政策的支撑和大环境的推动，吃力不讨好，最后只能选择撤出。

　　五、迷惑于客流量的表象

　　客流量是服装加盟选址时应该考虑的主要因素。但对于服装加盟专卖店而言，除了要考虑总体的客流量外，更应深入分析客流的有效性。同一商圈内不同性质的专卖店，其有效客流量的比率差别较大。以为人流密集、热闹的地点就是好商圈，这是对商圈的误解。

　　六、缺乏借势意识

　　做生意要成行成市，过分孤立仅靠一家门店单打独斗，未必就是一件好事。巧妙地借对手的势，往往能对销售起到积极的促进作用。麦当劳的店开到哪里，肯德基的店就跟到哪里，这一现象就很能说明问题。

　　女装店选址的十个禁忌：

　　一、在店铺选址时，要格外关注店铺外的环境，尤其是马路街道的形状和走向，这关系到旺财风水的好坏。店前切忌反弓路，所谓反弓路，就是店前的马路形似一张巨大的弓箭放在对面，而不是放在自己这边，反弓路对旺财风水的形成不利。

　　二、在店铺选址时，还要注意店前的马路是否遇到丁字路口，如果是的话，最好避免丁字路口。如果实在无法避免，就找东西进行遮挡，挡住迎面而来的风尘。

　　三、店铺选址地点切忌选在冷僻的小巷、角落。在市场调查时，就应该对预备开店的地点进行人流车流的评估，如果人流量和车流量太小，对于旺财风水显然是不利的。

　　四、店铺所在地的水流也是一项影响旺财风水的因素。有水自然被认为是好的，但也要看水流的走向。切忌水流流向外，俗话说，肥水不流外人田，水是财运的象征，应该流向自己。

　　五、店铺的明堂位面积切忌过小，店面前的面积越大，才越利于聚集人气，利于财运。宁可选择店面宽敞而进度不深的，也不能选择店面很窄，里面宽大的店铺。

　　六、店面门口的亮度切忌过暗。一般在顾客到来，或者投资者、合伙人来洽谈生意的时候，这种人际交往的地点一般都会选择在店面进门口，给人的第一印象很重要，要好好把握。

　　七、对于营业类的店铺，最好的选择还是坐北朝南的阳宅，可避免夏季暴晒和冬季风雪。

　　八、店面门外切忌对着烟囱、厕所、殡仪馆、医院等一些容易引起人心里不适的建筑物。

　　文/金典

篇三 店铺选址分析
商圈分析和店铺选址

篇四 店铺选址分析
店铺选址分析

项目报告【店铺选址分析】

一、项目题目:店铺的选址

二、项目小组人员： 张鹏 周旺 黄明 叶千

三、项目目的：通过对店铺选址的分析，加深对学过的专业课的理解，提高专业知识的运用能力，并且为后续的连锁专业课程的学习起到了预备性的作用。

四、项目内容：

（一）项目前期

为了保证项目有效的、顺利的进行，在项目正式实施的前期，我们制定了项目计划，项目计划的内容如下：

1）研究方向的确定

经小组人员讨论，本小组决定选址三个行业的店址进行观察，分别为零售业、餐饮业、服装业。

其中每个行业我们会选择一些不同的市场定位的企业店铺进行比较，比如零售业，我们会选择一些大型超市（如：家乐福、沃尔玛、中百）、大型电器卖场（如：苏宁、国美、工贸）、电子产品卖场（如：南极电脑城）进行分析。 餐饮业和服装业我们同样也是采取相同的方式进行比较分析。餐饮业大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和盒饭业、冷饮业、以及我们大家熟悉的快餐业等等。我们会选择一些有代表性的企业店铺进行分析。比如，快餐行业的肯德基、麦当劳、华莱士等。

然后是服装业，我们也会根据不同的市场定位，来进行研究。比如有些商铺是按款式分类的，定位于销售男装或者女装或者童装；有些商铺按价格分类，分为低、中、高档；有些商铺按风格分类，可分为流行服装、上班职业装(OL)、中性服装等。例如，美特斯邦威、深马、以纯的定位是一些追求个性与潮流的年轻消费者，OL的定位是女性上班族。这些企业的市场细分不同，针对的消费人群不同，他们的选址也会不同，所以我们可以选择一些企业店铺进行研究。 不同行业之间的选址方式不同，选址特点也不同，我们会重点分分析他们的相同与异同之处。

2）研究的主要内容

①人口状况分析。包括人口密度、年龄、职业等

②经济状况分析。经济条件决定了消费者的购买能力。

③客流量分析。客流一般分为自身客流、分享客流、派生客流。

④交通状况分析。

⑤竞争状况分析。

3）的执行方法

这次的项目研究，由于受人力、物力以及财力的约束，所以项目研究的信息主要来源于我们小组人员在网上以及相关资料上的搜集。当让本小组还会派人员实地考察并拍摄一些照片为项目后期的进行做好准备。

4）人员的安排

本小组成员明确分工，分头搜集相关资料、数据。

①郭旺负责搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏负责搜集零售业的商铺选址信息，黄艳负责搜集餐饮业的商铺选址信息；

②根据小组成员提供的资料、图片，向双制作ppt。

③最后，小组人员集体讨论并给出意见，向双负责信息整理、分析与总结并形成报告。

项目计划的制定为项目的正式实施确定了方向，同时也明确了小组人员的职责，让每个人更好的投入到项目的实施当中去。

（二）项目中期

有了前期的准备工作，接下来的项目实施，我们进行的很顺利。

2012年5月13日，这是项目实施的第一周。根据先前项目计划的制定，本小组的每一位成员都明确了各自的职责，按照安排，郭旺搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏搜集零售业的商铺选址信息，黄艳搜集餐饮业的商铺选址信息。而我，了解餐饮、服装、零售企业选址的特点并对它们进行一个大致的总结。

2012年5月16日，在小组成员的协商下，我们在光谷附近进行了一次实地的考察。观察了餐饮、服装、零售企业店铺的选址并进行了拍摄。

2012年5月20日，这是项目实施的第二周，我们对上一周收集的一些资料进行了筛选和整理。

（三）项目后期

有了前期的准备、资料的收集与整理，最后就是资料的汇总与分析。下面将

本次小组成员研究成果汇报如下：

对于我们研究的这个项目题——店铺的选址，我们必须明确它的重要性。 首先，店铺选址是一项长期性建立战略性的投资，关系着企业的发展前途。连锁企业无论是租借还是购买，一经确定，就需要大量的资金投入，而且店址不可能像人力、财力说调整就可以调整，它具有长期性和固定性，所以选址要慎重。

其次，店址是连锁店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同地区的地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点都决定了店铺顾客的来源和特点，同时也决定了连锁门店经营的商品内容、价格以及促销活动的选择。经营者在确定经营目标和制定经营策略的时候，必须要考虑所在地区的特点、实施性和目标的可实现性。

再次，店址选择的是否得当，是影响连锁店铺经营效益的一个重要因素。店铺的正确选址就意味着其享有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当、服务水平基本相同的情况下，选址正确必然会有较好的经济效益。所以在店铺的建设过程中，我们不可忽视店铺的影响效果。

我知道一个店址的确定，我们首先要分析它的商圈，需要从人口特点及经济条件、客流量、交通状况以及周边的竞争状况来考虑。

①人口状况及经济条件分析。人口状况包括人口总量、年龄特点、职业特点等方面的现状和发展趋势，人口是一个门店创造利益的前提。同时经济条件又决定了消费者的购买能力。商圈内经济状况好的，居民收入稳定增长，则消费者可支配资金会增，门店的消费额才会随之波动。所以说，人口和经济条件就决定了一个门店的可创造利益，二者缺一不可，它关乎经营者能不能开店，能开多大的店。

②客流量。一家商店若要成功，必须要有足够的顾客来源。客流量可分为自身客流、分享客流和派生客流。大型的商店往往会有专程前来购物的自身客流，而小型商店只能分享别人的客流或吸引其他目的的游客，此时截流能力显得十分关键。通常在一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流量最高的具体位置，这个具体位置都有一家或一家一上的核心商店。位于顾客常行走的路线上的商店截流能力较强，位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往它们之间的顾客获利。

③交通状况。交通是否便利，地理位置是否优越，也是选择地址的一个重要因素。方便的交通要道，来往的行人较多，具有设店的价值。交叉路口的街角，

由于交通四通发达，能见度高，也是设店的好位置。但是，有些道路中间隔了一条很长的中央分向或带栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。由于交通条件、公共场所设施，行走方向习惯、居住区范围及照明条件等影响，一条街道的两侧客流度往往不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选址时要分析街道客流特点，选在客流较多的街道一侧或地段。

④竞争状况。首先，经营者要明确本店的经营理念，进行目标分析，制定正确的销售策略。再对竞争对手进行分析，包括充分考虑、计算竞争对手销售情况，分析竞争对手与所开新店的距离以及在地理位置上的优劣势、竞争店目标顾客层次特点、竞争店的销售规模、竞争店的经营特点等。

如果商店是经营挑选性不强，购买频率较高的日常用品，在同一地区已有过多的同业在恶性竞争，互相争夺生意额，则势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊的经营风格、或不寻常的商品来源，否则难以成功。但在某些环境中，上述情况却并不完全如此。有些行业，因同行集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街。

这种情况下，我们把企业分成三种类型，即独特型连锁企业、竞争型连锁企业、比较型连锁企业。独特型连锁企业通常拥有产品或服务相关联的高质量形象，这种类型的门店无论设在哪里都能吸引顾客。竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或相似的产品或服务，这样便利程度便成为决定企业选址的重要因素。这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免靠近直接竞争者。而对于比较型连锁企业来说，这类商店应该接近竞争者，以便于潜在顾客对产品进行比较。

上面我们分析了一般店铺选址需要考虑的基本问题，我们小组分析的餐饮、服装、零售三个行业的店铺，这些基本的条件也都具备了，以我们主要观察的光谷店铺为例。

光谷属于副经济中心地带。随着武汉经济的发展，武汉商业圈由汉口江汉路逐渐向洪山广场和光谷转移。以鲁巷、光谷国际广场的商圈为起点，沿着光谷步行街、西班牙风情街，共同形成一个特大的光谷商圈。选址在光谷的店铺，有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。

光谷属于学生集聚地带。光谷步行街地处鲁巷广场、周围有华中科技大学，中国地质大学、武汉工程大学、中南民族大学、武汉纺织大学、湖北开放学院、长江职业学院等几十所学校。学生群体产生了庞大的消费力量，有力的促进了光

谷步行街的发展。它的消费主要群体还有白领阶层，包括职员、初级管理者和高级管理者。光谷附近有很多写字楼，现代科技区，这些白领消费仅次于学生，他们的工作稳定，收入较高对生活的目标和追求不一样，他们这个消费群体又促进了光谷经济的发展。

就交通状况来说，尽管光谷车辆众多、人流量大，可能会造成交通堵塞。但鲁巷光谷广场附近设有环形路口且交叉路口多，公交路线多，有20余条公交线路。布点也非常广，到武昌各个高校几乎都有直达线，再加上光谷多个地下通道及天桥的建设，周围出行方便，顾客来去也方便。

从客流量来说，光谷的客流量非常大。这里除了一些固定的客流聚集外，还有大量的流动客流聚集。固定聚集是指消费群体在某个地段或某个地点上的相对稳定、静止的状态。流动聚集是指平时分散在各处的消费群体通过交通工具或其他方式自然汇集到某个地点。无论是哪一种聚集，像光谷这种客流聚集强的地理位置，是非常有利于店铺的开设的，只要店铺能够获取足够规模的目标消费群体就能节省大量的宣传和推广费用，缩短店铺被消费者了解的周期。

从竞争性来说，选择在光谷广场的商铺竞争性非常的大，但是，同时它们盈利的机会也非常的大。正是因为有这么多的商铺聚集在一起，才形成了这么大的一个商业圈，能吸引更大的客流量，这些商铺不仅相互竞争，还具有一定的依赖性。

从城市规划来说，光谷是近些年发展起来的经济中心，也是政府大力发展的地带。光谷虽然已经形成了一个庞大商圈，但还有一些地段仍然在扩建，一些设施也在渐渐齐全，所以光谷的商圈将会继续扩大，它的影响力会越来越强，市场前景也会越来越好，选择在光谷，对企业的发展起到非常大的促进作用。

当然，不同的行业、不同的经营业态、不同的目标群体、不同的规模在选址上也会有所不同。下面我们看看本小组具体分析的店铺在光谷的选址。

首先就我们研究零售企业来说，家乐福是我们比较熟悉的，它是全球第二大零售商，现在成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业。同样是零售企业，但不同经营业态的工贸家电，它们在选址方面有什么特点呢？

我们都知道，家乐福主要经营一些日用品、休闲食品、蔬菜瓜果类的东西，工贸家电主要经营电子产品及一些大小型家电。虽然两个企业经营的商品内容不同，但是他们的目标消费者相似。家乐福的顾客群54％是已婚人士，60％的是34岁以下的人群，70％是女性，，而工贸家电家经营的电脑、手机、数码相机及高档平板电视，它们主攻的是80后的消费群体，工贸家电经营的家电类产品它

篇五 店铺选址分析
选址对店面经营的重要性

选址对店面经营的重要性 无论是开何种形式的店面，前期选址都是重要的一个环节，开奶吧店同样也不例外。因此，合其客奶吧特此为大家分享：店面选址对店面经营的重要性。

在店面的创建过程中，店址的选择是投资开店前期必须考虑的重要因素之一，它是以商圈分析为基础的。店面的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一。因为选定开设地点，决定了店面可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了店面经营的绩效，从而反映出店面选址地点作为一种资源的价值大小。

店面选址对于店面经营的重要性主要表现为：【店铺选址分析】

1．店址选择关系店面的前景

店面的店址不管是租借还是购建，都关系着店铺自身的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不像人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点，所以在确定店址之前，必须进行带有预见性的考虑。

2．店址是制定经营策略的依据

不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的店铺顾客来源及特点和店铺对经营的商品种类、价格制定、经营策略选择等多方面的因素。

3．店址影响店面的经营效益

店址选择得当，就意味着店铺享有“地利”优势。在同行业店铺之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，店址的重要性就显得尤为明显。

4．好的店址能吸引更多顾客

店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要。如果不能达到上述要求，则对顾客的吸引力将减弱，这对店铺的生存和发展都是不利的。

为了解决加盟商选址难的问题，合其客奶吧品牌运营总部提供了一系列的奶吧店面选址指导服务，让我们奶吧店的经营更加事半功倍。

篇六 店铺选址分析
店铺选址的五个步骤

店铺选址的五个步骤

2014-07-12朱静明【店铺选址分析】

商铺选址是个讲究细节的活，我们不妨来系统化探讨下店铺选址的步骤与标准动作。

前两步：基础信息搜集不可忽略

选址前两步，是打基础的关键之举。

第一步：搜集城市规划资料，分析可预见未来的城建发展重点，了解商圈分布与租金趋势。依据企业自身定位选择合适商圈，并对该商圈可能据点的开发计划与需求目标进行确认。

第二步：商铺产权资料、既有店面状况确认。以150平方米商铺的理想情况为例，临街面与进深比率为1.5：1。建筑物为框架结构，单层高度不低于3.2米，租赁期限3年以上，租金3~5元/平方米/天，500米商圈范围内居民人数不低于5000人。

第三步：实地步行观察，为选址吃下“定心丸”

实地步行观察，调查交通情况、人流量大小是选址中不可或缺的一环。

对人流量的考察时间分为周一至周五、周六和周日、法定节假日3个部分，对每个部分，早上8点至晚上10点，以1个小时为间隔计算从店面经过的人流数。判断人流动线的主次与方向。

表一：人流调查表

上表中，以1个小时为一个调查时段，分段逐一开展调查。如果该地区的商铺营业时间为早上8点到晚上10点，计营业14个小时，则需要14个时段的调查数据。

人流调查中有时候会发现，在同一个区域内，街道两侧的人流分布是不相同的，尽量选择人流数最大的位置。另外根据分时段的人流数量分析，判断人流高峰出现时点，可以为后续的时段促销活动提供数据来源。如果有条件的话，人流调查至少持续三天，并尽可能分别选取工作日、节假日、晴天、雨雪天等状态的时间，将会更符合实际情况一些。

那么，究竟需要有多少客流才可以开店呢？这还需要结合当地的经济水平、商铺所处的商圈类型和顾客的消费习惯等资料才可以判断。我们可以建立下面这样一个模型来做分析。

案例：某社区商圈内商铺面积150平方米，商铺租金为130元/平方米/月，问：该商铺可以保障开店盈利吗？

首先展开实地人流调查，因为是社区型商圈，需要把店前道路两侧的人流量合并计算，调查结果为平均每小时480人。假如平均每小时进入商铺的客流量与店前人流量之比为1：30，再乘以估算客单价35元，则得出该商铺日营业额=16人（平均客流量）×14小时（营业时间）×35元（客单价）=7840元。一般情形下，房租成本约占经营成本的50%，而经营成本约为营业额的20%，则房租成本=7840元×30天×20%（成本占比）×50%（房租占比）=23520元。按90%的准确率保守估算，则房租成本为23520元×0.9/150平米= 141.12元/平方米/月，大于实际租金130元/平方米/月，因此该商铺可以保障开店盈利。如果人流量减少而其他条件不变，则可以考虑租赁略小些面积的商铺。

如果换成区域型商圈，这时人流调查只需计算商铺所在侧道路的人流。同时，区域型商圈内，顾客需求更为多样化，导致计算模型的准确率下降，反映在道路人流量与进店客流量的比值关系也下降。

第四步：商铺周边一公里内调查

对于便利店来说，一公里范围足够覆盖这个商铺的三级商圈了。在这个范围内应当针对固定居民、吸客点、竞争对手等方面展开详细调查，充分了解自身所处的市场环境。

表二：居民调查表

周边居民区的人口数量调查也是重点，包括年龄、性别、收入等资料。它决定了消费市场的大致容量和消费水平，并据此微调本商铺的商品品类、价格、服务等策略。

表三：吸客点调查

相邻行业的商铺越多，该商圈就越发达，聚客能力也就越强。而那些大型生活超市，则可以带来更多多样性需求的顾客。选择在通往这些商铺的必经要道，就可以分享到更多额外的人流量，从而有利于展现自身店铺形象，节约日后的宣传及营销开支。另外，不可忽略竞争对手的调查，特别注意向那些经营成功的竞争者进行更仔细的调查。

依据上述调查结果，最后绘制该商铺的商圈图。以该商铺所在位置为中心，以250米为半径绘出核心商圈，以500米为半径绘出次级商圈。一般人的步行速度大约为3~5km/h，即每分钟约50~80米。按此速度换算，步行3~5分钟可抵达门店的范围内为核心商圈，步行6~10分钟抵达门店的范围内为次级商圈。这两级商圈内的居民区使用独特标识，超出范围的居民区使用其他标识。对于便利店而言，超出步行15分钟的范围已经很难有效管理。但是由于商业网点的分布不均匀，有些距离较远的区域仍然可能抵达本商铺位置。

第五步：建立完整的商铺开发评估报告

一个成功的个案有赖于完整而组织健全的评估工作程序，评估报告内容除应包括房产情况分析、交通情况分析、客流量大小分析、消费者情况分析、竞争情况分析，还应附上房产合约，过程评估及大量现场图、相关执照、过户或转移证、税单和全景照片等。除了以上内容外，还得对欲开店进行投资成本与收益分析。其中商铺的投资成本包括租金、押金、折旧费、水电费、上缴的管理费、销货成本、装潢费用、设备费用、贷款利息、制作广告费。对商铺的收入进行预算是对营业和财务状况进行评估，计算出预计营业额、损益平衡点销售额和经营安全率。

以下地理位置不适合开设商铺：

a. 政府规划中因为市政项目建设导致该区域人口无增长空间甚至有下行趋势的；远离城市中心、公共交通设施稀少、无大型商业中心吸引外来人流的。

b. 可以徒步10分钟内到达该商铺的社区居民不足3000人，且周边社区居民收入偏低的；吸客点、相近业态商铺少，且不在通往这些地点的必经道路上，无法相互“共享”顾客的。

c. 非顾客汇集的交通干道，或在人流稀少的那一侧门口行人通道太窄，或门前有障碍物的。

d. 临街面小于9米，难以展示商铺门面和招牌的；东西走向街道朝北商铺冬天冷的；南北走向街道朝西商铺夏天晒的。

e. 商铺月租金超过两天的销售额的。

篇七 店铺选址分析
开店店铺选址分析

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